房地产开发企业税务筹划探究

《房地产开发企业税务筹划探究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、房地产开发企业税务筹划探究12　　尽管税务筹划和“偷税”、“逃税”或者“避税”的目标都是为了降低企业的纳税额，提高企业的经营效益，但是，其却是一种正向的、积极的、合法的管理活动。税务筹划具体是指：遵循国家的法律、法规，利用各类合法的筹划方法，对企业的经营、投资以及理财等方面进行优化管理，从而达到有效降低企业税收成本的目的，进而促使企业的税后收益不断增加。从企业层面上来看，税务筹划的有效实施能够更好地利用国家的税收优惠政策，为企业获取更高的利益，占领更多的市场份额。具体来讲，主要体现在：降低企业的纳税基数，有效增加其股

2、本回报率，为企业创收；递延企业的纳税时间，增加企业单位时间内的流动资金量，使得企业的资本配置更为灵活；有助于企业选择正确的实体投资，最大限度地实现税后利润优化；提高企业的市场竞争能力以及财务运作能力。从国家层面上讲，企业税务筹划的有效实现，可以促使企业的资源配置以及投资更为科学、合理，产业结构升级速度更快，最终实现国家总体财政收入的大幅度增加。从社会层面上讲，加强企业的税务筹划工作，可以引导企业纳税人形成主动的纳税意识，并为税收代理行业提供更为广阔的发展空间。由于国家的税收制度本身具有强制性和无偿性，致使企业的纳税人

3、长期处于被动的纳税状态，其纳税意识淡薄，对税收政策缺乏关注，但是，企业又确实需要通过有效的“税务筹划”，优化企业的纳税结构。为了有效解决这一矛盾，税收代理行业蓬勃发展起来，其为企业提供了更为专业的“税务筹划”服务，切实提高了企业的纳税质量，节省了大量的经营成本。从税收环境方面看，随着企业纳税意识的不断加强，我国的税收法律观念在国内企业中会更加普及，进而获得更多的企业客体支持，从而能够更快地构建出良好的社会税收环境。一、税务筹划在房地产企业中的具体应用（一）准备阶段的税务筹划12（1）选择恰当的组织形式以及结构。个人独

4、资、合伙制以及公司制是目前房地产企业的基本组织形式。根据我国税法规定，前两者可以免交企业所得税。而公司制则需要同时缴纳企业所得税和个人所得税，同时，税务机关还要对股东的股息红利征收20%的税。尽管从缴税方面考虑，前两个组织形式对促进企业的发展更为有利，但是，在财务管理以及公司治理方面却也是各有利弊。因此，企业在选择组织形式时要根据自身的战略发展需求进行合理选择。企业的组织结构主要包括子公司和分支结构。分支机构不具备法人资格，其相关税额由总部统一缴纳，总部可以利用分支机构的亏损抵扣部分盈利所得，从而实现降低纳税额的目的

5、，但是，总公司却是要为分支机构承担部分连带责任。子公司拥有独立的法人资格，其在税款上需要自行缴纳。总公司无法借其实现纳税额降低，但亦不需要承担过多的连带责任。所以，在选择组织结构时，需要根据实际的运营情况以及产业关联等因素慎重选择。（2）选择合理的筹资方式。通常情况下，房地产开发企业都具有经营周期长、资金需求大等特征。这些特征使得企业的融资难度加大。目前，房地产企业的融资方式主要包括：银行信贷、吸引外资、资本市场融资等。其中，最主要的两种融资方式有权益融资和债务融资。前者无需偿还，但是，要分给投资者股利，相对筹资成本

6、偏高；负债筹资虽然筹资成本低，但是，需要向投资者支付大量利息，但利息可以用来抵税，不过容易引发企业资本结构或者财务管理等方面的风险。另外，融资租赁也不失为一个好的融资方式，其能够有效降低企业的资金周转压力，并且，还能使得该方式下购买的固定资产用于“双重抵税”。因此，房地产企业在选择筹资方式时，应根据自身当前的经营状况以及未来发展需求等进行全面考虑。12（3）选择适当的建设项目。建设项目的选择，主要从地址以及规模两方面进行考虑。目前，在我国的土地增值税法中明确规定：当纳税人建造商品房出售时，其增值额尚未超过扣除项目金额

7、20%时，并不征收纳税人的土地增值税。这一优惠政策，为房地产企业的商品房单位面积价格制定提供了重要的参考依据，并为税务筹划人员提供了广阔的税务筹划空间。（二）项目建设阶段的企业税务筹划（1）选择合理的建设方式。对于房地产企业而言，房地产项目的建设方式可选性较强，例如：代建方式以及合作开发等。选择合作开发模式时，如果是甲方出资，乙方出地，项目建成之后，双方按照之前的约定分配房产，土地增值税暂免征收。同时，对于以不定产投资入股的一方，税法规定其亦是需要与合作者共同承担投资风险，但其在转让股权时，不需要缴纳营业税。选择代建

8、方式时，代建方向客户收取一定的代建费，由于房地产权属并没有发生转移，所以，其无需缴纳土地增值税。12（2）成本费用以及利息的合理扣除。对于房地产企业来说，其应该充分借助“利息费用可以资本化计入成本费用”的税收优惠政策，最大程度地将负债筹资中产生的利息算入到抵税额中。税法中对房地产企业的成本费用已经做出了明确的规定，例如：固定资产或者无形资产在计