我国房地产投资信托基金风险浅谈

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1、我国房地产投资信托基金风险浅谈【文章摘要】目前我国的房地产开发企业融资主要仍以银行贷款为主，融资渠道单一，银行承担着巨大的系统风险。房地产开发企业在宏观调控及银行信贷资金来源受到限制的情况下，增加融资渠道，借鉴国际经验，将房地产企业项目资本运作要求与房地产金融创新、房地产金融工具组合，从而实现房地产投资大众化和融资社会化，是解决我国目前房地产业融资渠道单一、银行系统风险集中问题较好的解决方案。本文对我国房地产投资信托基金的风险进做简要分析。【关键词】房地产投资信托基金；REITs；系统风险；非系统风险7房地产信托投资基金作为一种以房地产为投资标的的产业基

2、金产品，既受到房地产业、金融市场等多重风险带来的不确定因素的影响，也可能面临产品本身运作过程中的诸多隐患。一般把房地产信托投资基金的风险分为系统风险和非系统风险：系统风险又称为外部风险或不可分散风险，是指由于国家宏观政策调控或经济周期波动等政治、经济、社会因素导致的风险，一般产生于行业外部，而且不能通过多样化投资而分散；非系统风险又称为内部风险或可分散风险，是指由于房地产项目本身或管理机构的经营管理出状况等行业内部、企业内部因素而导致的风险，一般可以通过分散投资和加强监管等方式予以消减或避免。1系统风险1.1房地产的顺周期波动无论在西方发达国家还是在新兴

3、市场国家，房地产周期与经济周期都有极强的关联性，房地产投资大幅波动始终是经济波动的一个重要来源。历史经验反复表明，房地产的繁荣与萧条周期同步甚至领先于经济的繁荣与萧条周期。当经济处于一轮上升和繁荣周期时，房地产作为经济增长的引擎，通过对上、下游行业带动所产生的产业杠杆效应为经济上行注入强进的增长动力。据测算2009年房地产直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动约为3个百分点。当经济处在新一轮下行或衰退周期时，情况则恰恰相反。20世纪80年代的日本房地产泡沫、90年代的东亚金融危机，以及最近的美国次贷危机则从另一个极端证明了房地产泡沫的破灭和房

4、地产市场崩溃对经济活动所产生的破坏性冲击。同时，对于房地产投资基金，在逆周期时应面对以下几条具体风险：一是过长的开发周期限制了房地产企业应对经济周期的灵活度；二是银行信贷、预售款、资本市场的顺周期性加大了对开发商资金流的叠加冲击；三是土地价格刚性加大了开发商逆周期投资的风险。1.2国家宏观政策风险7由于房地产业与国家经济发展息息相关，所以在很大程度上会受到国家宏观政策的制约。政府对土地出让使用的规定、对房地产租赁买卖的规定、对投资区域的限制、对融资比例的限制以及相关金融政策、税收政策等，都会给投资者带来风险。例如1986年美国国会通过了《税收改革法案》（

5、TaxReformActof1986），取消了对房地产投资的合法避税条款，到80年代末，房地产业陷入了严重困境，房地产信托投资基金也遭受了重创。我国现阶段房地产市场和资本市场由于发展时间不长，所以很不规范，而政府的监管也缺乏经验，没有形成系统的监管法规：一是我国还没有针对房地产信托税收的法律规定，当前信托业务的税收基本上处于无法可依的局面。REITs税收制度的法规缺失不利于信托当事人对投资收益的准确预期，也增加了信托公司进行业务创新的决策难度。二是流转税重复征收。具体表现在：信托公司对集合资金进行投资时，信托公司将募集的信托资金以注册公司的名义投入项目，

6、注册公司构成纳税主体，而当投资者获得利润回馈时，还要同时交纳个人所得税。另外，房产税的征收条件、范围、税率等政策推出的不确定性也对我国房地产市场的发展产生一定的影响。对发展过程中不时出现的问题经常出台一些政策法规，虽然能够解决一时的问题，但却容易造成房地产市场和资本市场的波动，增加投资者的风险。71.3行业风险与其他行业一样，房地产行业也同样要面临市场和自身周期波动所带来的风险。城市居民收入水平、人口增长、人口结构、产业结构的演进、自然条件等因素都会对房地产数量、房地产物业形态等需求产生影响。这些供需变化带来的市场波动以及建材价格、自然灾害等外部因素都会

7、影响到房地产价格和租金收益。房地产业自身的周期波动也可能给投资者带来风险，当房地产业从繁荣阶段进入危机与衰退阶段进而进入萧条阶段时，房地产业将出现持续时间较长的房地产价格下降、交易量锐减、新开发建设规模收缩等情况，给房地产投资者造成损失。最后，由于房地产本身既是耐用消费品又是投资品，在一定市场环境下还可能滋生开发商圈地、投资者炒房等投机风险，产生房地产泡沫。1.4利率风险利率风险是指投资者面临的未来利率波动所带来的风险。国家通过调整利率可以引导资金的走向。面对利率上调的压力，经济进入下7行阶段，对房地产的需求水平下降，可能影响房地产信托投资基金的经营现金

8、流。另外，利率上调还会通过利息支出影响房地产信托投资基金的经营成本，抵押型受的影