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《层次分析法在市民购房决策中的应用解析.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。
1、表1Satty比例九标度体系标度aij比较的含义1第i个因素与第j个因素一样重要3第i个因素比第j个因素稍微重要5第i个因素比第j个因素明显重要7第i个因素比第j个因素强烈重要9第i个因素比第j个因素极端重要2,4,6,8i与j的比较介于上述各等级程度之间上述各数的倒数i与j比较的判断标度为aij,则j与i比较的判断为aji=1/aij一、问题的提出常见身边的朋友和同事因选房而搞得筋疲力尽,看了很多房源还是难以下单。究其原因,主要是购房时要考虑的因素很多,各房源之间很难进行比较。基于此,笔者以问卷的形式,就购房考虑的因素及
2、各因素在购房者心目中的地位做了一次随机调查。根据随机调查的分析得出,市民在购房决策中考虑的因素主要包括房价、面积、地段、内部结构、小区环境、配套设施、楼层、建筑年代等。在各因素的重要性方面,除普遍认为房价是首要因素外,不同年龄、收入的人对各因素的重视程度有所不同。如中老年人对楼层和周边配套设施比较重视,而年轻人则认为地段和小区环境较为重要。此外,被调查者的收入不同,对房源所在地段的关注程度也不同。但是在购房决策中,有一点是相同的,那就是所有被调查者都认为购房决策的目标应是“物美价廉”,即在备选房源中,会选择性价比最高的房子
3、。而在影响性价比的众多因素中,只有房价是客观的、量化的,其余都带有一定的主观性和模糊性,加上备选房源在各影响因素上往往各有优缺点,因而购房者不易对其性价比的高低做出准确的判断。为此,本文提出利用层次分析法将市民购房的经验判断予以量化,从而客观、科学地解决这一决策问题。二、层次分析法基本原理层次分析法(AnalyticHierarchyProcess,简称AHP法是美国著名运筹学家、匹兹堡大学教授萨蒂(T.L.Saaty于20世纪70年代提出的一种实用的定性和定量相结合的多准则决策方法。它是把复杂的决策问题按总目标、子目标、
4、评价标准直到具体方案的顺序表示为一个有序的递阶层次结构,通过人们的比较判断,计算各种决策方案在不同准则及总目标之下的相对重要性权重,从而把难以量化的各种方案定量化,以得到各种方案的相对优劣的排序值,并据此做出最后的决策。层次分析法的核心问题是计算出最低层(方案层对最高层(目标层的相对权重问题,按此相对权重可以对最低层的各种方案进行排序,从而在不同的方案中做出选择。层次分析的基本步骤,第一步,根据问题的性质和要求,提出一个总目标。将目标逐层分解为几个等级层次,建立系统的递阶层次结构。第二步,对同一层次的各元素关于上一层次中某
5、一准则的重要性进行两两比较并赋予一定的分值,构造两两比较判断矩阵。第三步,针对某一准则,计算各被支配元素的相对权重,即层次单排序,并进行一致性检层次分析法在市民购房决策中的应用文/莫生红吕宏芬李明伟MARKET・市场经纬2007・19经济论坛49表8平均随机一致性指标RI的数值矩阵阶数123456789RI0.000.000.580.901.121.241.321.411.45表2A-B判断矩阵(对于效用总目标,各准则间相对重要性比较AB1B2B3B4B5B111/441/51/2B24161/32B31/41/611/7
6、1/3B453715B521/231/51表3B1-C判断矩阵(对于内部结构准则,各方案间重要性比较B1C1C2C3C1125C21/212C31/51/21表4B2-C判断矩阵(对于小区环境准则,各方案间重要性比较B2C1C2C3C111/31/5C2311/2C3521表5B3-C判断矩阵(对于楼层准则,各方案间重要性比较B3C1C2C3C1124C21/212C31/41/21表6B4-C判断矩阵(对于地段准则,各方案间重要性比较B4C1C2C3C111/31/2C2311C3211表7B5-C判断矩阵(对于面积准则
7、,各方案间重要性比较B5C1C2C3C111/21C2212C311/21验。第四步,计算各层元素对系统目标的合成权重,即层次总排序。三、实证分析在这里我们以某一购房者的情况为例展开决策分析。案例:某人在中介提供的众多房源中,已初步看中3套房源,每平方米单价分别为5000元、6000元、7000元,各房源除建筑年代和周边配套设施基本相同或相似之外,其余因素各不相同,现利用层次分析法做出评价。(一递阶层次结构模型的构建依据“性价比最优”的决策目标,首先将影响因素划分为两类,一是效用类,即由内部结构、小区环境、楼层、地段、面积
8、五个因素构成。二是成本类,即价格因素。根据层次分析法原理确定出每套房源在总房源中的效用权重及成本权重,然后计算其比值,即为“性价比”。由于成本类只考虑价格一个因素,且其是量化的,因此各房源成本的权重可以直接以其单价在总房源单价中的比重表示,在此只需构建三个购房方案的效用层次结构模型,见图。(二两两比较判
