地价列入房产原值计征房产税法理探析

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1、地价列入房产原值计征房产税法理探析　　【摘要】财政部、国家税务总局财税〔2010〕121号文件将地价列入房产原值计征房产税的规定推翻了土地不计入房产原值缴纳房产税的理论和税收实践。该规定与房地分开的法治原则、《房产税暂行条例》的相关规定以及行政立法程序存在相悖之处，造成与城镇土地使用税重复课税，违反了税收公平主义，加重了民营企业的税收负担。【关键词】房产税；地价；计税依据；法理中图分类号：F812.42；D922；F293.3文献标识码：A文章编号：1004-5937（2014）10-0080-03102010年12月21日财政部、国家税

2、务总局以财税〔2010〕121号文件发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》，该通知第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包括地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等；若宗地容积率低于0.5，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这一规定彻底推翻了土地不计入房产原值缴纳房产税的理论和税收实践。笔者立足我国现行法律法规体系和房产税征管实践，首先对我国房产税计税依据的演变进行了梳理，在此基础上对将地价列入房产原值计征房产税与我国现行法律法规的相悖之

3、处进行了分析，以期对进一步完善我国房产税税收立法和司法有所裨益。一、我国房产税计税依据的演变（一）第一阶段房产税的计税依据101986年9月15日国务院发布《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。1986年9月25日财政部、国家税务总局印发《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕008号）第十五条规定，房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。1993年7月1日起施行的《企业会计准则》（旧）第三十一条规定，无形资

4、产是指企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权、商誉等。2000年12月29日财政部发布《企业会计制度》（财会〔2000〕25号）第四十三条规定，无形资产分为可辨认无形资产和不可辨认无形资产，可辨认无形资产包括专利权、非专利技术、商标权、著作权、土地使用权等；不可辨认无形资产是指商誉。从上述规定可以看出，单位以出让、转让或其他方式取得的土地使用权，形成单位的无形资产。单位通过建造或其他方式取得的房屋，形成单位的固定资产。无形资产是与固定资产相区别的另一类长期资产，在资产负债表中分项列报。从这一时

5、期的相关规定和税收实践看，土地使用权价值并未纳入房产税的计税依据，作为按房产原值计征房产税的计税依据仅为房屋余值。（二）第二阶段房产税的计税依据2006年财政部发布《企业会计准则第6号——无形资产》（财会〔2006〕3号），同年10月30日发布该准则的应用指南第六条规定，自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。2008年财政部、国家税务总局下发《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号

6、）第一条规定，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税，房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕008号）第十五条同时废止。从上述规定可以看出，从2006年新《企业会计准则》发布到财税〔2010〕121号文件出台之前，国家在通过税收文件和会计文件，对依照房产原值计征房产税的房产原值和计税依据作了进一步界定，明确依照房产原值计税的房

7、产应按照房屋原价计算缴纳房产税，将土地使用权排除在计税依据之外。10财税〔2010〕121号文件的发布，彻底将土地不计入房产原值缴纳房产税、以及土地使用权作为无形资产的理论及房产税税收实践推翻了，土地使用权似乎成了固定资产。二、将地价列入房产原值计征房产税与我国现行法律法规相悖地价列入房产原值计征房产税的规定不仅与新《企业会计准则》的规定相背离，而且与我国现行法律法规存在相悖之处。（一）与房地分开的法治原则相悖10按照《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规，国有土地所有权归全民所有，国家实行有偿使用制度。房地实行分开管

8、理，房屋由住房和城乡建设部门管理，土地使用由国土资源部门管理。按照《土地管理法》的规定，单位或个人取得土地使用权的方式为划拨、出让等方式，实践中取得土地使用权的方式中还有租赁土地使用权的情形。