地价计入房产原值征收房产税的稽查重点

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1、地价计入房产原值征收房产税的稽查重点文章来源：稽查局  作者：赵德新  发布日期：2012-07-30　阅读次数：65次房产税的开征可追溯到1986年10月。当时，我国还处于国有企业、集体企业、乡镇企业为主的计划经济时代，企业取得土地以划拨为主，少量征地补偿款和整地费用计入固定资产，不单独核算。然而，随着市场经济的建立与发展，企业的性质、经营方式、财会核算已发生了翻天覆地的变化，特别是土地使用权改为有偿使用，土地流转方式采取招拍挂，财务核算采用“无形资产”后，一方面，企业取得土地使用权的价格（以下简称地价）越来越高，另一方面，大部分企业将地价计入

2、“无形资产”（房地产开发企业除外），房产原值已不包含地价。为此，财政部、国家税务总局财税〔2010〕121号文第三条“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。但是，从笔者所接触到的情况看，该文件的执行情况并不理想，加强对地价计入房产原值征收房产税的征管与稽查显得十分必要。为此，本文拟结合五个实际案例来谈谈地价计入房产原值征收房产税

3、的稽查重点。一、企业直接取得土地使用权的地价计征房产税问题YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityintegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject企业通过招拍挂的方式竟得土地使用权，其土地价

4、值包括土地出让价以及为取得土地使用权而缴纳的相关税费以及开发土地发生的成本费用等。在日常征管与稽查中，要重点查看企业竟得土地使用权后与国土稽查部门签订的《成交确认书》及《国有建设用地使用权出让合同》所确认的出让价格，并查看土地使用权过户中所缴纳的相关税费以及取得土地使用权初期所发生的开发费用，从而确定地价总额，依法计入房产原值征收房产税。案例1：某电子有限公司于2009年8月在某市取得一块168910.72平方米土地的使用权，支付出让金35040000.00元，契税、耕地占用税及印花税共10069521.60元，合计45109521.60元计入无

5、形资产。该公司在其取得的土地上建设厂房和综合楼，总建筑面积81356.08平方米。2011年6月，建筑面积49628平方米的7间厂房完工，并办理了竣工验收，完工厂房原值24317739.60元（不含应摊入地价）。根据〔86〕财税地字第8号文之规定，该公司2011年6月竣工验收的7间厂房，应从次月即7月起征收房产税。根据财税〔2010〕121号文之规定，该公司计入无形资产的地价应计入房产原值征收房产税，由于总建筑面积81356.08平方米÷土地面积168910.72平方米＝0.48＜0.5，因此应计入完工房产的地价为26507439.41元，其计税

6、房产原值总额应为50825179.01元。2012年4月，地税稽查部门在对该公司2010年和2011年地方税费缴纳情况进行稽查时，调增了该公司2011年下半年计税房产原值26507439.41元，查补房产税127235.71元。二、企业用土地使用权进行投资的地价计征房产税问题YibinCityCitytracktrafficplanningisYibincityregionalrangewithintracktrafficsystemofonceintegration,andcitytracktrafficalsoisYibinCityCityi

7、ntegratedtracktrafficsystemintheofpart,foraccurategraspcitytracktrafficresearchofobject在现代企业制度下，很多公司制企业的股东用非货币资产进行股权投资，特别是用房地产作价进行投资的现象越来越普遍。投资时，投资人一般将房产与土地使用权分开作价进行投资，而被投资企业也按投资协议价分别计入固定资产与无形资产。在此情况下，被投资企业作为房产税的纳税义务人，其计税房产原值应为投入房价与地价之和。在日常征管与稽查中,要注意查看企业的投资协议与资产评估报告等资料，查看被投资企

8、业地价的入账科目与金额，凡计入无形资产的，应并入房产原值计征房税。案例2：某市A水泥企业与市外某水泥企业合资成立了B水泥企业，B公司注册