土地财政对社会经济与房地产市场影响探究

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1、土地财政对社会经济与房地产市场影响探究　　摘要：为了探求土地财政对社会经济和房地产市场的影响，本文结合相关经济理论和土地财政的起因，分别构建了土地财政对社会经济和房地产市场单独的影响模型和系统的影响，并从分税体制改革、地方政府晋升激励、土地相关制度等三个方面对土地财政模式的完善提出建议。关键词：土地财政；社会经济；房地产市场；影响模型中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1003-9031（2014）03-0027-03DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.03.05伴随着城市化进程的加快和经济发展的加速，地方土地财政模式

2、越来越明显，即地方财政对土地财政的依赖程度越来越严重。土地财政对加快地方经济发展起到了一定的推动作用，同时也与房地产市场之间存在千丝万缕的联系。本文结合土地财政的起因，探求土地财政与经济发展、房地产市场等影响因素之间的互动关系，并提出相应的建议。一、土地财政发展概述9土地财政对社会经济与房地产市场影响探究　　摘要：为了探求土地财政对社会经济和房地产市场的影响，本文结合相关经济理论和土地财政的起因，分别构建了土地财政对社会经济和房地产市场单独的影响模型和系统的影响，并从分税体制改革、地方政府晋升激励、土地相关制度等三个方面对土地财政模式的完善提出建议。关键词：土地财

3、政；社会经济；房地产市场；影响模型中图分类号：F293.35文献标识码：A文章编号：1003-9031（2014）03-0027-03DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.03.05伴随着城市化进程的加快和经济发展的加速，地方土地财政模式越来越明显，即地方财政对土地财政的依赖程度越来越严重。土地财政对加快地方经济发展起到了一定的推动作用，同时也与房地产市场之间存在千丝万缕的联系。本文结合土地财政的起因，探求土地财政与经济发展、房地产市场等影响因素之间的互动关系，并提出相应的建议。一、土地财政发展概述9土地财政主要指地方政府依靠土地获取

4、的相关收入，其主要构成包括地方财政预算外收入中的土地出让收入，地方财政预算内的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税等土地相关税费，土地抵押贷款和土地招商引资等内容[1]。关于土地财政的起因，目前国内大部分学者的观点主要可归纳为1994年的分税体制改革、地方政府的晋升激励和中国独有的土地制度等三大方面[2]。而关于土地财政带来的影响，大部分学者也是认同其是有利有弊的。从影响的构成来分，主要集中在如下两方面。一是土地财政对经济发展带来的影响。其正向影响主要体现在增加地方财政收入和支出，给予城市基础设施建设、城市化和工业化的财政支持，推动地方社会经济发展

5、；相应的负向影响效应则集中在影响投资经济转型升级[3]，强化地方官方政绩考核中社会、环境、文化等效益的缺失等方面。二是主要聚焦在土地财政对房地产市场的影响。其正向影响主要体现为土地财政可以提供土地整治、土地集约利用和优化城市土地利用结构的资金支持[4]；负向影响表现为诱发地方政府短期土地寻租和土地违法，耕地大量减少；加重地方政府对房地产市场的依赖，有推动房价之嫌；加深城市与农村资金投入的差距，诱发城乡差距的进一步扩大；以土地征收换取土地城市化的加快，征地农民利益的侵害；土地抵押融资潜伏的金融风险等方面。土地财政对社会经济影响的实证分析大部分学者选用的数据来自于内生

6、经济增长理论及相应的描述内生增长的函数模型[5]，土地财政对房地产市场的影响则多半集中在土地财政与房价的实证研究上面。笔者认为，土地财政对社会经济的影响和对房地产市场的影响应该被放置到一个整体系统中来研究，因为社会经济的相关指标与房地产市场同样存在影响关系，其中部分因素可能会通过土地财政的传导作用对房地产市场产生影响。因此，本文采用结构方程模型对土地财政与上述两大方面的影响进行理论系统研究。二、土地财政对社会经济和房地产市场的影响模型在上述关于土地财政的概述中提出需要解决土地财政与社会经济、房地产市场两方面的影响关系，这些影响变量中有些变量之间同时存在相关和因果关

7、系。因此，需要将土地财政对社会经济和房地产市场的影响放到一个整体系统中来分析研究。（一）土地财政对社会经济的影响9衡量社会经济发展速度最常用的指标是人均产出的增长速度，这一点大部分学者都已运用内生经济增长理论及相应的描述内生增长函数模型进行实证分析，因此地方土地财政对地方经济发展的推动作用目前已经取得了共识[6]。描述内生经济增长的模型中提出影响人均产出的因素有人均公共支出和人均资本数量[7]，人均产出可用人均GDP来衡量，人均资本数量可结合人均固定资产投资来测度，人均公共支出可与扣除土地相关税收后的一般预算收入和土地财政收入两部分之和建立联系，因此可建立土地财政

8、对社会经济