前海万科REITs_实例分析_张磊.pdf

《前海万科REITs_实例分析_张磊.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、第33卷第2期邢台职业技术学院学报Vol.33No.22016年4月JournalofXingtaiPolytechnicCollegeApr.2016前海万科REITs—实例分析张磊（东南大学土木工程学院，江苏南京211189）摘要：从某种意义上说，前海万科REITs项目是我国首支公募型房地产信托产品。本文将重点介绍该产品的开发运营过程，并分析该模式的优缺点，力图对我国房地产信托市场有一定的借鉴意义。关键词：前海万科；BOT；REITs；PPP中图分类号：F293.3；F832.49文献标识码：A文章编号：1008—61

2、29（2016）02—0075—07一、前海万科企业公馆项目简介深圳市前海自贸区是中国金融业务对外开放、跨境人民币业务创新的试验场，被中国政府赋予了中国经济改革试验田的历史使命。前海发展的目的是作为深港合作区和香港共同融合打通，通过创新和改革成为亚洲新的金融中心。前海企业公馆是应广大前海已入驻企业迫切的办公需求而生的窗口项目。由于前海自贸区的基础设施建设在2013年才逐渐开始，建设周期需3-5年，并没有写字楼可立即提供给大量入驻企业使用。因此前海管理局决定做一个类似“桥头堡”的项目，借鉴美国硅谷经验，采取BOT的建设（Bu

3、ild）、经营（Operate）、移交（Transfer）模式，启动企业公馆、交易大厅、会议中心及临时生态公园的建设。2013年8月，前海管理局公布企业公馆BOT项目的招标结果，万科中选为投资人。按照BOT模式的理念，万科将出资建设前海企业公馆，于2014年底投入使用，并在8年后即2023年无偿移交给前海管理局，而万科则通过8年的运营来回收项目投资。从某种意义上说，该项目是PPP模式（公私合作关系：Public-privatePartnership）的一个类型。图1前海万科企业公馆整体效果图收稿日期：2016—02—20作

4、者简介：张磊（1995—），河北邢台人，东南大学土木工程学院2013级学生。75邢台职业技术学院学报2016年第2期这个总规划占地面积11万平方米的BOT项目，分为特区馆区和企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、50栋建筑面积约300-1600平方米不等的企业公馆、一座约2000平方米的服务式办公室易想空间。这个BOT项目投资最初预计为7.8亿元，但后来由于原西区面积不够，又增加了约8000平[1]方米的东区，项目整体投资额最终接近9亿元。前海万科企业公馆于2014年12月7日正式开园。在进驻前海企业公馆的企业类型中

5、，囊括了前海主导的四大产业——金融业、现代物流业、信息服务业、科技服务和其他专业服务业等四大主导产业。目前已进驻的企业中60%都是金融机构，如台湾玉山银行、香港汇丰银行、恒生银行、渣打银行等，以及国内其它商业银行、资本管理、保险、证券、信托、融资租赁等机构都已进驻。同时一些深港联营律师事务所、建筑师事务所、咨询顾问公司等专业服务类型的企业也已进驻。租金方面，根据已有的数据来看，目前已出租办公楼的平均租金水平可以达到每平方米每月250元，最高的能达到每平方米每月320元。在第25栋企业公馆中，万科设计了50间独立小办公室，其

6、内共计200个独立办公工位。这些是为那些小创业团队、小项目组所准备的。在价格方面，万科给出的标准是依据不同位置，有的2000多元/月，有的则接近4000元/月，平均价格为一个工位3000元/月左右。这种产品在推向市场一个多月后，目前出租的工位已有50多个。万科初步估计第一年的资金回报率可达到14%，租金约为1.26亿，并且从2018年开始回报率稳定上涨。表1为每年的大约收益：表1每年的大约收益年份201520162017201820192020202120222023回报率14%14%14%15%17%18%20%22%2

7、3%租金1.26亿1.26亿1.26亿1.37亿1.50亿1.63亿1.78亿1.94亿2.11亿在不考虑资金的时间价值情况下，至2023年最终可获得租金收益14.11亿元。二、REITs简介1.基本概念REITs（RealEstateInvestmentTrusts）是房地产投资信托基金的英文简称。这是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs的魅力在于通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的

8、机会，公募型产品还可以提高民间金融资金的利用率；专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。REITs的特点在于其收益主要来源于租金收入和房地产升值，相比于股市其收益更加稳定并且回报率较高。同时它收益的大部分将用于发放分红。根据已有