浅析德国房地产政策对我国的启示.doc

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1、浅析徳国房地产政策对我国的启示中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：1003-2738(2011)11-0067-02摘要：徳国在次贷危机中独善其身，原因有很多，最重要的就是不以房地产开发为支柱产业。木文从徳国房地产的现状出发，阐述和分析了徳国的房地产政策和法律，并在此基础上提出了对我国房地产政策的建议。关键词：次级抵押贷款危机；均衡；廉租房；容积率；中庸Z道近来在次级抵押贷款危机II益严重的情况下，徳国房地产市场却很稳定。其屮的原因是徳国独具特色的房地产政策。目前徳国房地产政策已成为徳国“社会市场经济模式”的重

2、要组成部分。与英美相比，徳国政府更强调房地产市场的社会福利性质。政府根据国家人L」特征制定了完备的房地产发展规划，并通过土地、税收、法律等手段卓有成效地实施规划和调控市场波动，由此保障了数I•年来徳国房地产市场供求基木平衡，房地产价格水平总体较低，市场抗风险能力强。看上去，徳国房价与其城市规模一样显得有些“特立独行霍1977年至今，30年问徳国平均房价仅上涨60%,而同期个人收入增长3倍；过去10年里，徳国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素，徳国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而同期欧洲各国楼市无不大

3、涨，伦敦同等规格的楼价比柏林高出10倍以上。徳国人的收入是屮国人的10倍，柏林的楼价却还低于北京、上海和深圳。除了人口衰减、城市化进程基木完成和住房供求均衡Z外，徳国房价不涨Z谜的很多其他原因颇值得屮国借鉴。首先徳国宪法第20条规定，“徳意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家”，政府把为国民提供住房保障作为其首要目标2—。与中国不同，徳国坚决否定房地产“支柱产业"说。徳国政府每年会拿出专款补贴国民住房，86%的徳国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴，低收入者在徳国可以申请租金低于成本的“福利住房”。徳国政府目前已建成

4、使用的“福利住房"已超过1000套，占到全徳家庭总数的约41%。徳国土地私有，尽管徳国地方政府掌握着大量公有土地和公房，但从不以“土地财政”作为政府“提款机雹其次，徳国政府对楼市投机严厉约朿，对地价、房价、房租等实行独立评估的“指导价"制度。独立的房价评佔机制就是徳国衿类地产价格不是由房地产商或政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。根据徳国法律，房价超过“指导价”20%即为“超高房价”，构成违法，卖方可能面临最高5刀欧元的罚款；一旦被认定超过50%,则为触犯《刑法》的“房价暴利”，最高可判三年徒刑。另外，徳国还有有

5、严格的《租房法》，规定三年内房租不能提高超出20%,否则违法。而且所有超过5万人口的城市都要确定该地区的“租房价格表”，每两年更新一次，如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%,则就作为“房租超高”论，遭到巨额罚款，超岀50%者构成“房租暴利”的犯罪行为。还有，徳国均衡的城市发展模式，避免了人口的过分集屮。体现在：1、单个城市人口规模很小，但其数量多且分布均匀。2、徳国有便捷的交通网络和发达的汽车工业。徳国每平米公里土地有铁路和公路0.75公里，8000人共拥有4000力辆汽车。而我国截至09年底，毎平方公里十•地仅有铁

6、路和公路0.38公里。3、徳国大中小城市Z间以及城乡Z间的基础设施、工作机会、社会保障、就医等条件几乎无差异。对于屮国这个人口大国，房屋价格连年上涨，住房成为当今屮国最紧急的问题。我国应科学借鉴外国先进的住房福利政策，有效地解决现今住房难的问题。当然，住房政策的制定要依据不同阶段的政治、经济状况,关键是要符合木国的国情和低收入居民的需要。一、撑起法律“保护伞”，为实现房地产有序健康发展提供法律保障住房问题是一个父杂的问题，它既涉及到国家与政府责任，也涉及到家庭与个人责任，还连着市场与单位，各个责任主体Z间的职责划分亦需要从

7、法律上进行规范，不规范便不可能有健康的住房供M秩序，不规范便无法避免商品房建设与供销屮的失范行为，也无法真正根治政府主导的经济适用房、廉租房建设及分配屮的异化现彖。健康的住房保障制度与理性的房地产市场都迫切需要相应的法律规范。我国皿重视住房立法，使住房保障政策措施有法可依，进而保证政策的权威性和有效性。二、大力发展和完善廉租房制度，逐步取消经济适用房政策我们是发展中国家，财力有限，只能先解决最困难的人，然后才能帮助屮等收入的人。这部分最因难的人就是社会最底层只够温饱的人。如果政府有限财力物力能够处理社会上的平等问题，首先要

8、关注的就是这部分人，而不是要关注买经济实用房的人。所以应大力发展廉租房，逐步取消现有的经济适用房政策。目前，我国的廉租住房制度主要是通过租赁补贴、实物配租和租金减免三种方式提高保障对象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住条件。三、提高土地的效率利丿IJ屮国大城市的外延发展多是破碎式的发展，扩张的很快，但