商品房营销方案范文.doc

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1、商品房营销方案范文　　　　不同的商品都有不同的营销方式，那商品房该怎样营销呢？下面是出guo的“商品房营销方案”，仅供参考，希望您喜欢！请点击出guo查看。　　　　xx位于xx东部xx地区，是xx新区的重要组成部分，辖区面积441.5平方公里区政府坐落在寨上街辖区内，全区共有常驻人口17万。　　　　xx是我国重要的化学工业基地之一，已形成以海洋化工为主，多门类综合发展的工业体系，全区共有工业企业300余家，主要有制盐、化工、轻纺、服装、冶金、机械加工等十多个工业门类。xx不仅是一个工业重地，而且还是一个鱼米之乡，盛产水稻、水果及水产品。其中的茶淀葡萄和水产品久负盛名。　　

2、　　xx所在寨上街，其南部为xx老牌化工企业—天津化工厂，她曾为xx区的发展立下了汗马功劳，但随着改革开放的进行及国有老企业的通病，企业的效益大不如前，也在某种程度上影响了xx区的发展。随着xx新一届领导班子对当地经济结构的调整，将第三产业作为xx区结构的补充体，使xx成为一个经济结构多角化的地区，从而保证xx区经济的健康、可持续发展。　　　　由于xx房地产市场的发展属于初级阶段，市场对价格的敏感度较高，面对产品的认知及感知程度相对较低，故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较，我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。　　　　1.在xx我们的

3、直接竞争对手是谁呢？　　　　2.在xx我们的间接竞争对手？　　　　在xx市场中我们将绿地人家、滨河小区及富达花园定为间接竞争对手，具体原因我们分列如下：　　　　xx处于天化的附近，滨河小区处于烈士陵园附近，他们都远离于城区中心相对的位置优势，不足以与第壹城形成竞争态势。富达虽与第壹城相邻，但其销售已近尾声，故并不对第壹城销售造成直接威胁；　　　　绿地人家的产品规划属纯南方模式，不能与本地居住习惯相对接；而滨河小区的产品规划虽与本地居住习惯相符，但其产品的规划、设计水平与第壹城相比较仍不在同一层面，要落后与第壹城。　　　　而富达花园的规划、设计，仍初级产品形态；绿地、滨河及

4、富达的销售均价与第壹城相差500元左右，故此在目标人群层面，不与第壹城形成直接竞争。　　　　分析：　　　　从已销售的户型比来看，其中两室占了绝对的比例，即便是顶层的两室也由于价位较低得到了市场的认可，所以我们有理由说，xx市场的主要需求在两室，对于一室户型的销售由于存量较大，我们仍需给予足够的重视。　　　　在两室的销售当中主要以a、b、e户型为主导，是典型的经典户型，面积在90—100㎡之间，这样也从另一侧面反映了我们客户的主流消费价格在18万左右。　　　　3.楼栋售出率分析　　　　分析：在我们项目楼栋售出情况的分析中我们可以看出，大量消费出现于临街与临学校的一面，而在景

5、观中心区附近的楼栋销售情况一般。出现这种情况的原因，一方面是现场销售控制的原因，一方面也与居住观念有关。但这样的销售情况也为项目后期景观节点释放后的销售，提供有力的产品支持。　　　　4.已售出产品面积区间与总价格区间分析：　　　　1.付款方式分析：　　　　分析：我们从已成交的客户付款方式的比例中可以看出，一次性付款与贷款的比例相差较大，说明当地的消费者在消费能力上虽有一定的问题，但他们具有相当稳定和充足的还款能力，且在消费意识上较为超前，这当然也与客户的职业及受教育的程度有关。　　　　2.年龄结构分析：　　　　分析：我们从已购客户的年龄层面上去分析，主要可以得出的判断是我

6、们的客户以中年人为主，他们对新事物的接受能力较强，具有一定的购买力及资金支配能力，相应对生活质量的要求也较高。而且我们从客户的年龄层次分析中还可以得出另外一个问题，即是他们的需求不只存在于房子一方面，在生活当中还有更多的需求，比如：子女的教育问题、娱乐问题、收入及职业状况问题等。由于xx当地群众对当地经济状况的担忧，更多反映出的是对子女教育的关注较多。　　　　3.行业分析：　　　　行业累计销售套数累计百分比　　　　天化5830.05%　　　　石化52.59%　　　　个体及私营3618.65%　　　　银行94.66%　　　　学校94.66%　　　　医院52.59%　　　　盐

7、场63.11%　　　　税务52.59%　　　　规划局21.04%　　　　保险21.04%　　　　其它5629.02%　　　　总计193　　　　分析：从已购客户的行业特征来看，大部分的已购客户集中在企、事业单位及个体行业。由此所反映出的是我们业主大部分为工薪阶层，其收入状况较稳定，收入水平相对较优厚。而这样的客户在xx当地的数量较多，为我们提供了较好的市场承接力，且在一方面确定了我们主要的宣传目标。　　　　4.居住区域分析：　　　　分析：从项目已购客户现居住区域情况的分析中，我们可以看出我们的主要消费对象仍是以xx城区附近的居民