宁乡县仁福财富中心规划项目可行性研究报告

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1、宁乡县仁福财富中心规划项目1项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称宁乡县仁福财富中心规划1.1.2项目建设单位宁乡县城市建设投资开发有限公司（1）公司简介宁乡县城市建设投资开发有限公司成立于2000年8月18日，注册资金2亿元，是经县委、县政府批准成立的国有独资公司，代表政府经营管理城市建设资金和国有城建资产，是城建项目的投融资主体、代表政府垄断开发经营县城规划范围内土地的经济实体和依据现代企业制度运作的企业法人。（2）公司规模2013年6月，成功组建集团公司，公司设董事会、监事会、经理会，设一室七科，下辖（控股）5家子公司。目前初步发展成为以基础设施建设为主，融政府垄断

2、性资源经营、房地产开发、保障房建设、旅游开发等于一体的大型国有复合型独资公司。（3）公司人员76公司共有各类人员258人，其中在职在编人员80人；大专以上学历153人；中级以上职称27人；平均年龄36岁。（4）公司资金公司注册资本2亿元，总资产105.73亿元，（5）公司架构董事会办公室人力资源科财务科监事会经理会监察审计科投融资管理科子公司征地拆迁科金湖公司物管科安全保卫科同兴公司开元公司御园公司1.1.3可行性研究报告编制单位湖南财院房地产评估咨询有限公司1.1.4可行性研究报告编制依据76（1）《长沙市总体规划》（2）《长沙市规划若干强制性内容的暂行规定》（3）《长沙

3、市规划管理条例》及《技术规定》（4）《长沙市城市房地产开发经营管理条例》（5）《建筑工程交通设计及停车场调协标准》（6）《城市道路绿化规划及设计规范》(7)《中华人民共和国特权法》(8)《中华人民共和国城乡规划法》(9)《人民共和国城市房地产管理法》(10)《中华人民共和国国土地管理法》(11)《中华人民共和国城市规划法》(12)国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）(13)建设部《房地产开发经济评价方法》(14)《投资项目可行性研究指南》(15)《投资项目可行性研究指南》(16)同类项目开发的经验和资料(17)委托方提供的项目总平面布置图(18)委

4、托方提供的有关成本费用实际发生资料(19)规划用地红线图(20)宁乡县城市建设投资开发有限公司《营业执照》、《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》、《组织机构代码证》、《开户许可证》、《贷款卡》、《税务登记证》等1.1.5可行性研究报告编制范围通过对本期项目的必要性进行论证，通过市场分析及区域资源状况进行分析后，确定建设项目建设规模及销售方案。研究本项目方案的技术可行性、经济可行性，对经济效益和社会效益进行了分析和评价。1.1.6项目提出的理由宁乡县委十届六次全体会议将2010年定位为城市建设“品质提升年”，决心以前所未有的力度，立足“建设更优环境、塑造更好形象、打造更加

5、品味、实现更强张力、创造更高价值”，将县城打造成具有现代新城格局、山水洲城气质的全国一流水平的中等规模城市。宁乡自然资源丰富，开发潜力巨大。宁乡是湖南第一农业大县，是全国闻名的“鱼米之乡”、“牲猪之乡”、“茶叶之乡”，牲猪和粮食产量分列全国第五位和76第九位；县内矿产资源丰富，目前以开发利用煤、铁、锰、铀、金刚石等20余种；宁乡山清水秀，名胜众多。灰汤温泉是全国三大高温温泉之一，被国家旅游局确定为21世纪精品旅游项目。而该项目正处于交通便利、环境优美、基础设施完善和资源丰富的宁乡，为项目的开发打下了很好的基础。随着宁乡经济高速发展，工业与现代服务业均持续走强，住宅市场受限购

6、影响销售疲软，商务写字楼与普通住宅的价格反差带来的价值“洼地效应”给写字楼项目提供了投资良机。目前宁乡县混搭型写字楼市场刚刚起步，纯写字楼尚为空白，因此，宁乡县发展可出租综合楼势在必行。综上所述，该项目在资源、经济和政策上是可行的。1.2项目概况1.2.1拟建地点宁乡县白马桥乡仁福村范围内，西临龙江路，东临沩江。南北各临规划路。761.2.2建设规模和建设内容本项目拟用地面积为108.74亩，建设10层写字楼1栋，12层写字楼2栋，15层写字楼1栋，20层写字楼2栋，1栋14层金融中心，1栋14层和5层联建的酒店，总建筑面积为293731平方米。1.2.3主要建设条件宁乡的

7、地质结构主要由砂砾岩、粉砂岩、砂岩、砾岩及板岩等岩层组成，最上层则多为网纹红土（多为酸性，贫瘠）。由于这些岩石均由铁质、钙质和泥质胶结，颜色多呈红色或紫红色，地层的砂岩和砂砾岩中组成成分则以石英为主，颗粒较大，颜色灰白。因此宁乡的地质条件适宜该项目的建设。1.2.4项目投资与资金来源76本项目拟投资100000万元，资金来源为建设单位自筹36000万元，银行短期借款64000万元。1.2.5主要技术经济指标见附表一1.3结论与建议1.3.1结论房地产作为一项新兴的高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社