上海xx财富中心项目可行性研究报告

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1、二OO七年四月上海·普陀区XX财富中心可行性研究报告0上海XX财富中心项目可行性研究目录1.项目情况11.1地理位置11.2主要经济技术指标11.3地块现状21.4周边环境21.5配套设施32.区域规划情况42.1区域建设规划42.2产业发展规划52.3轨道交通规划62.4区域发展环境比较62.5区域规划总结83.区域办公市场分析83.1宏观背景83.2区域办公竞品分析93.3项目办公客户定位建议113.3项目办公类型定位建议123.4项目办公开工时序建议123.5甲级办公楼租金/售价建议133.6公寓式办公

2、售价建议154.区域商业市场分析164.1宏观背景164.2区域商业分布情况164.4区域商业消费者定位建议184.3项目商业业态定位建议195.项目初步财务评价215.1项目评估说明215.2项目开发经营方案215.3项目总投资估算225.3.1估算参数225.3.2总投资估算225.4项目经营收入估算235.4.1估算参数235.4.2项目经营收入测算235.5项目财务评价235.5.1静态盈利能力235.5.2动态盈利能力245.5.3资金平衡分析245.5.3资金平衡分析255.6项目盈亏平衡分析26

3、5.7项目评估结论2628上海XX财富中心项目可行性研究1.项目情况1.1地理位置本项目本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。具体四至范围为：东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。1.2主要经济技术指标地块基本经济技术指标项目数量:m2备注总占地面积69,930占地：104.9亩总基地面积23,986建筑密度：34.3%地上建筑面积244,775容积率：3.5其中：办公部分181,266可售(50%)商业部

4、分63,489可售(50%)总建筑面积289,775地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积27,972绿化率：40%注：地下45000㎡中含停车位约1500个28上海XX财富中心项目可行性研究1.3地块现状真北路子洲路曹安公路金汤路该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北

5、侧、西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。真北路曹安路及高架下匝道真光新村如家及住宅区1.4周边环境28上海XX财富中心项目可行性研究n地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。n地块以南：紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。n地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。n地块以北：有

6、如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。1.5配套设施交通配套：项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布有北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。商业配套：项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安居、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。项目环境现状总结——项目地处普陀区中环区域，区位

7、道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。28上海XX财富中心项目可行性研究否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。2.区域规划情况2.1区域建设规划根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在未来重点规划建设5大区域——真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合服务带，其

8、中本项目位于真北组团商贸群。五大重点区域定位情况商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区长风生态商务区高科技生态商务港高端商业品牌店苏州河娱乐休闲区真北组团商贸群长三角商务平台大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心桃浦都市产业园物流枢纽中心----长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目前以上区域除长寿路沿线商务带已成熟外，真如、真北、长风三个重点规划地区的重