XX沪西财富中心项目可行性研究

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1、1•项目情况11・1地理位置11.2主要经济技术指标11.3地块现状21.4周边环境21.5配套设施32.区域规划情况32.1区域建设规划42.2产业发展规划52.3轨道交通规划62.4区域发展环境比较72.5区域规划总结83.区域办公市场分析93.1宏观背景93.2区域办公竞品分析103.3项冃办公客户定位建议123・3项冃办公类型定位建议133.4项目办公开工时序建议133.5甲级办公楼租金/售价建议143.6公寓式办公售价建议164.区域商业市场分析174.1宏观背景174.2区域商业分布情况174.4区域商业消费者定位建议194.3项冃商

2、业业态定位建议205.项目初步财务评价225.1项目评估说明225・2项冃开发经营方案225.3项目总投资估算235.3.1估算参数235.3.2总投资估算235・4项冃经营收入佔算245.4.1估算参数245.4.2项目经营收入测算245.5项目财务评价245.5.1静态盈利能力245.5.2动态盈利能力255.5.3资金平衡分析255.5.3资金平衡分析265.6项冃盈亏平衡分析275.7项目评估结论271•项目情况1.1地理位置底塚公鬲桥办市级中学//肉童化加油站辱祁连121山夕南LI'」■家旺新苑廣页目■长征苗■洁脸菇対木渎港木项目地块位

3、于普陀区中酋部，沪宁高速公路与真北路屮环线交汇处西北侧。具体四至范围为:东起真北路中环线,西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业屮心范围。1・2主要经济技术指标地块基本经济技术指标项目数*：m2备注总占地面积69,930占地：104.9亩总基地面积23,986建筑密度:34.3%地上建筑面积244,775容积率:3.5It屮：办公部分181,266可售(50%)商业部分63,489可售(50%)总建筑面积289,775地下建筑面积45,000不计容积率地下室停车库45,000绿化面积27,972绿化率

4、：40%注：地下45000nf中含停车位约1500个1・3地块现状该地块口前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心、上海汽车工业机动车置换有限公司、民防真北路停车场、普陀区机动车驾驶员培训部、沪裕钢材仓库等（由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定）。现场勘察显示，整个地块较为方正,临路面位于真北路高架及■中心曹安公路，北侧、四侧均S&汤路北靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路、金汤路处有一处入口（普陀区机动车驾驶员培训部），如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯一临路入口。1.4周边环境■地块以西：与真光新村老式住宅区仅一墙之隔，无进出通道。■地块以

5、南：紧贴曹安公路，连通屮环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。同时，由于高架下匝道的影响，使得进入该地块的通路被阻挡，需绕行2、3百米。■地块以东：为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。■地块以北：冇如家快捷酒店、少量中低挡餐饮设施及住宅区。1.5配套设施交通配套：项目紧邻真北路中环线、曹安公路、沪宁高速公路三条上海西北侧的交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅10公里，且周边分布冇北安线、727、750、62、323、562、827、947等众多公交线路，交通出行十分便利。商业配套：项目周边商业配套较为齐全，

6、拥有百联中环中心、麦德龙、红星美凯龙、百安届、迪卡侬、乐购、苏宁、国美、梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业小心已经初见规模。项目环境现状总结——项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。由于项目临路面为真北路中环、沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路、金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。1•区域规划情况2.1区域建设规划根据普陀区“十一五”规划，普陀区将在

7、未来重点规划建设5大区域——真如城市副中心、长风生态商务区、真北组团商贸群、桃浦都市产业园、长寿综合貞如城市刷中心I►服务带，其中本项目位于真北组团商贸群。・•”H:.二

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10、务平台大型专业商贸中心都市休闲娱乐中心桃浦都市产业园物流枢纽中心——长寿综合服务带现代服务业集聚区餐饮娱乐购物区旅游休闲区目前以上区域除