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1、业主概念和权利的司法解释e4`9pvPv e z3_9CO0 两个司法解释总结了《物权法》实施以来的司法实践中出现的问题,根据立法规定提出了审判中应当掌握的原则,给业主与物业服务企业提供了一个明确双方权利义务和衡量自己行为尺度的标准。!VheBi}0 业主的概念 r3S@Nxa T k0 业主是指一定物业的主人,包括自然人、法人、其他组织和国家。住宅小区业主通常是指购买房屋的所有权人,是物业管理法律关系中的重要民事主体之一。《物权法》第七十条规定:业主对建筑物内的住宅、经
2、营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。法律虽然给出了高度概括的文字规定,但并不能涵盖和解释实践中所出现的种种特殊现象。%U,}^Q!p(V#m(?0 根据最高法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定:“依法登记取得或者根据《物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为《物权法》第六章所称的业主。”简单地说,凡依法登记或依法取得物业所有权的人就是业主。能拿出房产证或依据法院判决、仲裁裁决、政府行政决定或根
3、据继承关系取得房产所有权的人就是业主,自己合法建造房屋的也能成为业主,已经买房但还未办出产权证的也是业主。这些业主的法律地位是得到法律确认并予保障的,因此可称之为法律上的业主。这个概念的核心就是依据产权(物业所有权)确定所有权人。 }~!@lF1^.P0 实践中往往有这样的情况:子女购房常年在外工作生活而父母常年居住;子女购房与父母共同居住;子女购房居住父母不定期来同住。这样的父母夫妻子女都是小区的业主还是应当有所区别?区别何在,标准是什么?住宅小区是个业主自治区域,个人是否具有业主身份,能否以业主
4、身份参与小区公共事务或担任自治组织如业主委员会成员,这就成为一个较复杂的问题。与法律上的业主概念(或称狭义上的业主)相对应的就存在着一个生活中的业主概念(或称广义上的业主),生活中的业主就不享有或不完全享有法律上业主的所有权利,这是司法解释所明确的业主身份确认的基本原则,也是对业主进行区分的标准。q$M@;U,m3s G0 子女购房依照法律规定产权人就是法律上的业主,其父母尽管居住在这里,享有占有、使用住房的部份所有者权利,但其不能处分住房产权。有的子女另有住房居住,或在国外工作生活,并不在住宅小区生活
5、,也不直接享有并行使业主权利。而其购房是为父母提供居住,其父母在小区内生活,享受物业服务,小区公共管理事务直接与他们的各项利益有关,其法律地位相当于法律上的准业主,笔者认为经其子女书面授权委托,明确这类业主可以享有行使业主权利、参与小区公共事务,有投票和参与选举(被选举)的权利,经其他业主认可并经选举成为小区自治组织成员。&^_.h4Vs.k-
6、u0 有的家庭三代同堂,户籍、生活居住也都在小区内,购房者是第二代子女,三代都享有物业服务,小区公共事务都与他们直接有关,而对某一具体事务三代人可能会有完
7、全不同的意见和看法,确定有投票权和被选举权的只能按照法律上的业主标准来确定,其他人只能作为生活中的业主来确定身份,不享有法律上业主的完整权利,不能以法律上业主的身份和资格来提出各种法律主张(生活中的一般要求除外),否则也是无效的。W3VR+OtHF/zG/
8、9@ 子女购房自住而父母经常来同住,但父母同时也另有住房,这样的父母就不具备本小区(生活上的)业主的身份,只能视为临时居住者或业主的亲友,不具备享有物业服务的主体资格,不宜参与小区公共事务包括对其他业主、业主委员会或物业服务企业的法律性评价,
9、即使有合理意见也应当通过产权人(法律上的业主)来提出,而不宜视同为业主本人的意见。实践中会有偶而住在小区、仅与业主有亲友关系、甚至仅仅出入过小区的人都会自认为或自称为业主,对小区公共管理事务提出指责和批评,提出各种要求,对此需要审慎甄别,防止滥用业主身份对小区管理和其他业主的权利造成侵害。 W3VR Q4d)^eV5^8L%kx7W 夫妻间或共有权人如何确定业主身份,根据司法解释依法登记在产权证上的人是业主,那么夫妻是共有权人,一户或一套住宅会有二个以上的业主,如果在小区选举或投票活动中夫妻对同一事
10、务存在相反的意见(例如对于是否同意封闭前后阳台,夫妻间产生完全不同的意见),那一个意见应计为有效票?针对这种情况,必须在事先确立一个行使权利的业主(简称行权人)的概念,并经具有业主身份的夫妻自行商议确定夫或妻为行权人即签字表态、投票选举的人,通常就是以产权证的名字为准,而其他虽具备业主身份的人就不能作为行权人进行投票,以自行排除的方式确定一户业主的唯一意见。W3VR/
11、&
12、)iM4i1P&?;P2t 确定法律
