土地开发权拍卖的介绍.doc

《土地开发权拍卖的介绍.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、土地开发权拍卖的介绍一、概述。土地开发权拍卖实质是将“土地一级开发”过程中的相关权利义务关系作为一个标的进行拍卖。土地一级开发，即由政府委托企业按照城市规划，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再进行有偿出让或转让的过程。二、土地开发权对比BT模式的优势。与BT模式相比，土地开发权拍卖的模式有其自身的特点和优势。1．土地开发权拍卖是对“BT模式

2、”的进一步扩展。“BT”是英文Build（建设）和Transfer（移交）缩写形式，意即“建设--移交”，是政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式。“BT模式”指一个项目的运作通过项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。“BT模式”通常仅用于基础设施工程建设领域，而并不涉及土地储备和整理工作，而土地开发权拍卖主要针对的对象是特定规划区域内的土地进行收储和开发，其运作对象和涵盖的范围超过了BT模式的工程建设。2．土地开发权拍卖的程序比“B

3、T模式”更系统。在土地开发权的拍卖程序中，既涵盖了“BT模式”下所需要建设的项目，也涵盖了土地一级开发中的土地储备整理工作和拟出让土地的预期收益。所涉及的范围更广，从宏观的层面一揽子解决了政府基础设施建设、土地储备整理和融资等各项的问题。相比较而言此模式更系统。3、土地开发权拍卖可以有效规避政府的运作风险。（1）．政策风险。通过土地开发权拍卖授权投资商参与城市土地一级开发是根据《合同法》、《土地储备管理办法》等国家法律法规来设定的运作模式，于法有据，同时也是国内各大城市普遍运作的模式。（2）．政治风险。土地开发权

4、拍卖将土地一级开发的核心内容即土地定价的问题通过公开公平公正的竞价的形式予以确定，可以有效规避政府决策的政治风险。同时，就工程建设而言仍然通过招标方式选定承建商。而后期国有建设用地出让依然依法公开出让并通过公开竞价确定竞得人。不存在定向出让的问题，有效规避政府决策的风险。三、注意事项。1．土地价值评估。按政府一般“不赚钱、不贴钱”的土地储备思路，拟储备整理和出让的土地价值原则上应当不低于其储备整理成本，方能有效解决政府融资的问题。2．基础设施建设。基础设施的建设仍应当通过招标选定施工单位，政府应对工程的质量和进度

5、进行监督。3．开发权的资金。投资商应支付的开发权价款应及时到位，以确保及时完成土地储备工作。4．土地收储和供应。政府应按约定按时完成土地收储和供应。四、溢价分成的操作原则。收储土地出让收益的分配权，是利用开发权融资的核心内容，通过出让土地收益的分配可以有效吸引投资人进行前期投资。如何操作好溢价分成？建议考虑以下要点来确定：1．要全面分析政府融资金额和难度，参考社会融资的成本。准确把握收储土地出让的预期收益和可能分配的数额。2．参考其他城市案例。例如上市公司中天城投（000540.SZ）和云南城投（600239.S

6、H），均在国内贵州、云南有类似的项目投资活动，投资企业的分成比例一般占到50%-70%。省内其他城市的开发权拍卖的投资人分成比例最高达到90%。3．公开、公平、平等协商。分成比例属于商业洽谈范畴，政府与投资商通过公开、公平、平等协商的方式确定。4．集体决策。最终分成比例确定应通过县委、县政府集体讨论，并要求纪委、检察院等有关部门共同参与，听取意见后集体决策。