卖场选址与布局.ppt

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1、第五章选址常见细节分析第五章选址常见细节分析城市类型4.1城市功能区的分类4.2商圈里的“障碍物”4.3非直接竞争业态的影响4.45.1城市类型在大型连锁经营项目中，是否进入一个城市，怎么进入一个城市，是首要解决的问题。按照传统方法，我们一般是看人均收入、城市发展状况等，但忽略了一个宏观的大前提：城市的类型。城市大概可分为3类：1)工业化城市2)交通枢纽城市3)混合型城市1)工业化城市(1)城市功能单一，人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。(2)根据工业项目不同，又可分为：＊矿业城市（如大庆、克拉玛依、抚顺）;＊重工业城市（如鞍山、本溪）;＊轻工业

2、城市（如东莞、番禺）。1)工业化城市(3)工业化城市居民中，工业企业员工占比很大，居民呈“金字塔型”消费结构。一线工人的数量大，收入稳定，绝对值不高，居民对购物时尚的追求不会太超前。(4)那些商品种类又宽又深、档次和价格带很宽的零售商不易成功。而由于这类城市中很少有极贫困阶层，因此低价、散乱的业态也很难成功。2)交通枢纽城市这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划是商品和信息的集散地，可分为：＊门户型(进入某个地区的必经之地，如山海关);＊交叉型(几个交通干线交叉的地方，如武汉、郑州);＊港口型(一个主要的出海港或内陆港，如大连、秦皇岛);＊地区核心型(某个

3、地区的核心城市，如沈阳、西安)。2)交通枢纽城市居民有典型的“纺锤型”消费结构，即有少量特别富有的阶层和非常贫困的居民，而中层部分占大多数，而且中层群体里有一大批消费意识超前的顾客。这类城市积极吸纳的业态都比较先进，传统业态不占优。虽然某些城市中层的收入也不高，但在跟风驱使下，会把价格带往上烘托。3)混合型城市上面两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响而成，往往成为了特大型城市或城市群，又可分为：＊工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势，如深圳）；＊经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工

4、业卫星城：如上海，北京）；＊行政中心城市（首都、省政府所在地同时也是工业城市：如北京、长春）。3)混合型城市该类城市兼具上两种特性，比较复杂，但由于各种传统或现代业态都比较发达，所以竞争很激烈。5.1城市类型在进入一个新城市选址前，我们都应该对城市的性质进行分类，以确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。在不同的城市中，往往对服装（时尚程度、价格水平）、食品（健康与否、新奇与否、价格水平）等方面的需求差异很大。例如，沿海港口城市和内陆矿业城市之间，对于食品结构的需求就大不一样。因此，针对什么城市，应考虑什么变量，最后要开什么样的店，是需要决策

5、者和拓展者不断摸索总结的。5.1城市类型区别城市类型的作用（1）政府规划者如果对城市有清晰的定位，并将各类资源集中于该定位，即可保证该城市的稳定发展，这些城市是选址者的首选。（2）一旦对某类城市的特性掌握比较全面，开店成功率高，那么以后就可以大大节省同类城市的选址成本，并为该类城市的新店开业提供很多信息、经验的支持。案例分析1背景：某连锁经营的时尚百货公司准备在东北地区选择1个城市开第2家分店。有3个城市可以选择：a.大庆;b.沈阳c.大连投资预算：4亿元，准备4年收回投资；目标顾客：23-45岁时尚女性顾客；商品均价：100元~400元；平均客单价：200元；

6、经营模式：时尚品牌联营专柜。案例分析11、大庆：矿业城市消费者结构：人口200万，目标顾客平均月收入2300元，处于人口稳定期。目标顾客占人口比率的6%左右。商业结构：传统商业比例高，新兴业态得到快速发展、竞争不激烈、商业被辐射地区大。基本成本：人员成本较低，整体投资充沛，甚至有富余。案例分析11、大庆：矿业城市从以上因素我们可以得出以下结果：1）消费整体绝对值较小，但因竞争不剧烈相对值很大。2）消费者基数足够支撑本百货公司，且无分流。3）投资成本较少。4）未来5年消费结构稳定。案例分析12、沈阳：地区核心型城市消费者结构：市区人口400万，目标顾客平均月收入2

7、700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的12%左右。外来流动人口多。商业结构：传统商业比例下降，新兴业态得到快速发展。竞争激烈。商业辐射周边地区。基本成本：人员成本较高，整体投资不足，甚至需要追加。案例分析12、沈阳：地区核心型城市从以上因素我们可以得出以下结果：1）消费整体绝对值较大，但因竞争剧烈相对值一般。2）消费者基数大，可以支撑本百货公司。3）投资成本较高。4）未来5年消费者总量会有所增长。5）仍然有新竞争者进场。案例分析13、大连：港口型城市消费者结构：市区人口300万，目标顾客平均月收入2700元，处于人口膨胀期。目标顾客占人口比率的13%左右

8、。外来流动人口多。而且有