无锡时代国际物业服务方案时代国际现场踏勘管理难点清单.doc

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1、时代国际大厦现场踏勘需完善之问题汇总一、工程类：1、楼层大金空调VRV的能耗管理问题，每户是否有单独计量的表，是否可实现集中抄表？2、B、C栋公寓楼进户门下沿未设置挡水胶条，一旦跑水较易造成相关楼道及/或室内的大面积浸水事故。3、楼顶泛光照明以及“时代国际”大型LED灯饰由于设置区位较高靠外侧，对于维护较困难，是否考虑配置外墙清洗工作台？4、大厦外围玻璃雨棚及大堂大型灯饰的维修与保洁，因其高度分别达到6米及10米以上，常规手段无法达成，需向建设单位协商确认高空作业机具的采购、使用与保管问题。5、三栋楼均有餐饮

2、娱乐的招商策划，考虑到餐余废油的排放处置，是否在相应区域设置了隔油池？同时是否在排油烟的烟道出口处安装有油烟净化装置？6、据了解A栋大楼将设置有二扇旋转门于主出入口，B、C栋将各设置一扇旋转门于主出入口，其余设置单开门，由于此事事关物业公司后续维保的跟进，还需向建设单位确认核实。7、由于项目临近交付入住阶段，物业管理用房及其装修事项还需尽快予以确定和落实，同时物业公司也有相关服务VI标识需要安装，以便交房时能给客户营造专业舒适的服务氛围。8、地下B1层的设备夹层处，其功能定位需确定，是否为快餐业态或非机动车停

3、放处，由于从实际使用角度看，未设定缓坡等便于非机动车出入的通道入口，且电梯也没设置到达B1夹层，目前暂不适合非机动车停放。此外，尽早确定功能定位也有利于物业协助建设单位规划相关业态的配套工程安装，减少日后营业运转的不便。二、秩序类：1、地下室B1停车库的层高只有2.2M，消防通道门宽度只有1M多，导致装修建材等运货车进出、卸货和上下搬运的具体困难。建设单位需提前考虑规划大堂至货运电梯的临时通路及其成品保护，物业公司将配合实行严密地出入管控（人员及物品）。2、地下车位约有500个，考虑到写字楼和酒店式公寓作息时

4、间的不同，应该合理安排车位使用时间，利用酒店式公寓车位上下班时段的空闲，实行错时使用，以弥补写字楼车位（临时访客）的不足之可能。3、ABC大堂目前的使用功能定位尚不清晰，如：金融机构、配套商业及商务茶座等，将导致秩序执勤岗设置无法固化。4、A座29层有会所、B座4—9层为酒店，其客户进出、电梯使用及停车事宜需明确划分服务界面，商业经营服务的需求应同建设单位协商单独的服务方案。5、地下停车场出入口有2个，若同车道进出交互通行，因路宽幅较窄，较易造成交通碰擦事故，是否考虑设置单循环，一进一出，即便于车辆出入管

5、控，又有利于车辆通行安全顺畅。6、停车场道闸系统的设置出于人工节省与进出便利，是否考虑设置自动刷卡的智能化系统，以技防提升人防。7、地下停车位的设置规划需开发商明确后通报物业公司（如：写字楼、公寓及酒店各自专属停车区间的划分，以及访客车位的区间划分），物业公司将根据建设单位意见，结合实际情况提出合理化建议。8、由于大堂电梯设置有IC卡刷卡管理功能，出于安全防范的需求，则IC卡的授权问题需建设单位明确（如：每户IC卡标准配置、楼层设定等）。9、地面临时停车是否设置道闸控制，建议位置是否可设置于地下停车场出入口，

6、以便于物业公司施行管理。三、环境类：1、公寓楼（BC座）未设置公共取水点，楼层保洁取水困难，且楼层未设置保洁工具间，不便于保洁工具与保洁客用品的存放。2、大厦外围玻璃雨棚及大堂大型灯饰的维修与保洁工作，因其高度分别达到6米及10米以上，若要确保维修保洁的及时有效，需建设单位确认高空作业机具的采购、使用与保管问题。3、大厦有餐饮娱乐的招商策划，出于对餐饮废弃油的收纳处置，建设单位是否在相应区域设置了隔油池；同时是否在排油烟的烟道出口处安装有油烟净化装置，以净化排放的油烟，避免空气污染。4、建设单位对大厦内的绿

7、植租摆的需求是否有相应规划，若无物业将予以协调提供。四、客服类：1、为了物业公司及时准确地做出顾客服务需求分析与对应举措，更好地为顾客提供度身定做的服务策划，对于已售客户清单及相应楼层分布信息资料建设单位是否能尽快提交物业参考。1、锦华大酒店的物业管理费收取问题，由于涉及酒店特殊业态，其拥有自身的客房服务、公区保洁、安全防范及酒店设施设备维护团队，则酒店与大楼公共区域交接区域的服务及其收费标准，需要三方共同协商确认，并订立三方协议以资遵守。2、为了方便大楼客户日常通邮的需求，以及合理规避闲杂快递进出大楼带来的

8、安全与环境隐患，推出品牌邮政快递，项目拟设置邮政服务营业点，则其可行性征询与洽谈还需建设单位的配合协助，在项目早期做好规划。3、由于项目周边3公里范围内无集中的文化或生活便利商业，考虑到写字楼与公寓顾客的工作生活之需，建议建设单位引进品牌便利商店（以文化用品、生活小商品及简餐零食等配售为主），其可行性调研与协商，物业公司将协同配合建设单位共同推进。4、项目客户群体特征需销售部门协助了解（境外、港澳台