开发商角度的房地产营销(上).ppt

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1、地产景观品质提升----深耕设计管理上曹老师简介博志成咨询集团景观设计研发中心首席专家，曾就职EDSA北京公司任副总裁，06年加入万科集团总部万创设计管理中心任景观总监。对于地产类景观有多年设计及现场经验，尤其对客户需求定位及成本控制有专业经验，对地产展示区卖场等营销类景观经验丰富。代表设计作品：北京CCTV新大楼景观设计、北京观湖国际社区景观规划、北京山水文园景观设计、北京欢乐谷景观规划设计、上海仁恒滨江花园景观设计等。在万科期间业绩：建立万科华南区域景观标准化管理制度、苗木采购制度及现场管理机制改革、建立万科集团景观成本控制机制；负责管理深圳兰乔圣菲、第五园、天琴湾、福州金域榕郡、厦

2、门金域蓝湾、长沙金域蓝湾、海口浪琴湾、天津润园等多个中高端项目的设计指导及现场管理工作。满足客户使用需求合理控制景观成本提升绿化效果材料品质统筹化设计质量提升对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控控制软硬景比例，景观单项比例精确化采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量景观全面提升五步曲(客户、成本、效果、特色、设计资源)第一章：如何在设计策划中确定地产景观的亮点和卖点164景观效果的实现不是设计部门单一能够完成的。需要成本、工程、采购和设计协力！根据市场调查：景观所带来的溢价比是1：5景观竞争点其

3、他公司的景观特点景观学习要点万科的景观产品基本分为四大类现代系列风情系列西班牙(南加州/英式)泰式(东南亚)现代中式现代西式(港式)代表作：第五园、水晶城、润园代表作：万科城、兰乔圣菲、双水岸代表作：金域蓝湾、十七英里一期代表作：金域华府、金色家园景观竞争点㈠入口作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质、客户属性、社区规模、地域特点、产品特色入口的内容包括：1.引导空间序列（市政道路包装）2.车行流线设计（含指示及人员管理）3.人行流线设计（同上）4.大门形象（特色、品质感）5.入口对景设计（强化特色）6.整体绿化（突出价值感）7.项目LOGO设置（突出特点）8

4、.灯光效果（考虑晚间宣传和夜景）9.社区围墙（强化品质感和安全性）10.物业管理设置完善性和创新性景观竞争点㈡配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容景观配置内容包括：1.活动配套a.儿童活动（含室内外及架空层配置，关注其亮点）b.老人活动（同上）c.运动场地（同上）d.泳池（同上）2.架空层设计（是否结合物业维护考虑？）a.配套内容b.装修标准（材料、家具、灯具、装饰及绿植）c.人行流线设置（使用是否便利？）3.会所配套内容（侧重室外部分）景观竞争点㈢绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感绿化内容包括：1.特点（选取有优势的点）a.原生树的利用b.

5、主乔的布置方式（是否有取巧的方法？与人行系统的关系）c.各节点处的绿化配置规格和品种（入口、会所、主轴及入户前）d.草坪的运用（利用草坡来组织景观）2.灌木和小乔木的运用a.灌木的搭配和布置方式b.利用灌木和小乔木藏拙c.品种的选择（成本因素）3.苗木资源和施工单位资源供货来源？合作方式？价格？景观竞争点㈣其他设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用特色内容包括：1.生态技术的运用（做法、实际使用效果、成本）a.湿地b.渗水铺装材料c.垂直绿化（墙面）d.生态边坡2.水景（低成本高品质）a.小水景，大效果b.水生植物的运用c.驳岸处理3.构筑小品等（系统性）风雨廊，雕塑，指示系统，灯

6、光系统展示区案例分享1.厦门万科金色悦城2.长沙万科金域蓝湾住区景观定位案例分享1.天津万科水晶城2.深圳万科第五园景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点其他公司的景观特点㈠龙湖做照片！龙湖景观手法总结：大乔木+高密度灌木/小乔+部品小景+时令花卉学习从镜头感中修饰景观细节其他公司的景观特点㈡绿城做公园！绿城景观手法总结：石材+高密度灌木/小乔+景观轴线学习营造秩序感的品质小空间其他公司的景观特点㈢华润做大学校园！华润景观手法总结：大草坪+集中大乔木+景观轴线学习利用大草坪组织景观序列其他公司的景观特点㈣星河湾做高差！星河湾景观手法总结：入户水景+地形造高差+高密度灌木学习利用设置高差

7、使空间小中见大其他公司的景观特点㈤仁恒做创新！仁恒景观手法总结：自信肯定的设计思路+高品质的实施学习引进优质设计资源景观竞争点其他公司的景观特点景观学习要点景观学习要点㈠展示区画图写字！记录要点：1.车行、人行流线设置和组织安排（图纸）2.指示系统的设置（图纸照片）3.人员接引设置（图纸）4.项目特色及亮点（配照片）5.卖场围合包装（照片）6.综合成本测算（绿植、部品、家具等）7.工期及资源研究流线和布置要点景观学习要点㈡住区内有的