从营销角度谈房地产规划设计

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1、从营销角度谈房地产规划设计    房地产营销说白了就是卖房子给市场有需求的群体，而房子作为一件商品也随着时代的变化和进步在不断演变。十年前的房子或小区和今天的新建房子来对比，真可谓一个天一个地。从市场营销实施来说，客户可能是由于某种宣传或活动来关注你的房子，但是否购买则他们将完全落到房子本身。面积多大、户型好不好、景观美不美或者有没有会所等诸如此类。 一则：总平规划  目前在国内总平布局上基本可分为二大类：一种是平行式排列型，以讲究朝向、采光为主要设计依据；另一种是围合式布局型，最大化地留出绿地空间，更强调整体的建筑的协调性和景观性。上海和深圳可以说是上述二

2、种规划布局的代表城市。   从市场销售角度来看，由于城市的经纬度位置不同、消费者生活习惯不同等因素，在不同的地方均可因地制宜的考虑总体建筑布局。由于在设计之初，规划指标已基本定性，如容积率问题、建筑标高、绿地率及建筑密度等等，这对于设计院来说，整个建筑布局的合理性、建筑与建筑之间的空间距离的感官性（不是简单意义上的间距问题）和道路走向的便捷性、科学性等。   还有对于人行道路和车行道路的合理区别，或者是车辆进入小区的入口及出口位置设定。对于一个综合建筑群体的社区而言，不同的产品建筑所处的位置等。这些除了在常规标准的设计理念或思路上进行统一设计，从营销上也应结

3、合未来市场客户对未来产品需求的客观要求。如何满足目标客户群体的心理需求和生活要求等。   对于单栋建筑而言，在设计上可能更多地考虑建筑功能定位、建筑立面表现或内部布局等，而对于中大型的社区而言，如何是每栋建筑共享均好性，在整体感官上建筑的排列和位置设置，应达到相对的空间饱满性，而不是单一和空洞的布局效果。 二则：户型设计  房地产发展至今，户型的设计变化可谓日新月异，每隔一段时间就会出现一种新的户型设计。从早期的只有卧室到拥有完整的客厅，从平层户型到错层户型，从门厅玄关设计到入户花园的设计，从简单的复式结构到别墅型的楼中楼设计等等。同时，小户型的出现又是户型

4、设计向前迈了一大步。   因为人们的生活水平不同、生活方式不同及生活理念不同，则其所选择的户型要求也不胫相同。例如对于客厅的位置、功能及朝向设计，可结合其本身的功能划分或外部景观条件等问题来解决，如三房户型，是设置二南一北还是一南二北，这对于该户型的品质和价值是不同的，特别对于十分关注阳光和朝向的客户群来说。如卫生间的设计，一个、二个还是更多，不同的户型、不同的面积则其要求不同，如何有效地设计空间、未来使用者对其内部的洁具要求及装修方式等等，这都是需要在设计之处就须考虑的问题。   户型设计发展至今，在一定程度上说其变化的空间已经很小了。人们对现有的户型设计

5、基本是认可的或者说是基本达到要求的。但是人们对自己的家庭生活需求还会不断延伸出新的模式，例如入户花园的出现就是这种生活模式的新要求产生之一。   所以，我认为在今后的户型设计中，除了进一步满足人们对户型本身的功能要求外，应该可以加入更多原先没有的元素。除了房子以外还能为住户提供什么其他的生活模式，不应只是简单地思考是二房还是三房的问题。如阳台方面、电梯门厅方面或空中庭院等，仍有很大的设计和创新空间。一句话：就是跳出房子本身去考虑生活设计。 三则：景观规划  现代人对自身的生活环境要求可谓越来越高，以前住家属院现在要求有绿地，树要大的，花要美的，讲点风水的要求

6、小区能有水等等。所以现在稍微高档一点的社区，就会出现水啊、山啊或名贵树种等。   这里所讲的景观规划主要包括四方面：1、绿色植物2、建筑小品3、特色景观产品（如水或假山等之类的）4、休闲功能设施。   从营销角度来看，不同的产品（别墅和住宅）对应不同的景观要求，不同的建筑类型（多层和高层）对应不同的景观布局，不同的客户层次（普通消费者和高收入人群）对应不同的景观需求等等。因此，在景观规划设计是应考虑其项目本身的市场定位和客户定位，以及当地人群在文化成面对景观方面的特别要求等。 以上仅为个人观点。