耀森集团绵阳地块工作建议书.doc

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1、耀森集团绵阳地块工作建议书一、项目界定及思考关键点项目界定根据项目的基本情况，结合我们过往项目操作经验，我们认为本项目可界定为：三线城市低密度中高端住宅项目项目地块描述思考契入点根据同类项目操作经验，我们认为本项目在定位和营销环节中应重点考虑以下几点：基于绵阳发展的大思维制定项目整体定位与发展战略在发展战略层面上，项目开发必须首先保证方何的正确性，因此我们必须基于绵阳房地产市场特征以及区域整体发展的角度通过系统的、框架性的思路提供解决方案；在整体定位层面上，一方面要结合现有的市场特点以及消费习惯进行定位，另一方面也要借鉴其他城市的

2、发展阶段以及成功的案例予以适度的创新，以此引导消费需求，达到房地产开发的新高度。这需要我们关注以下几个因素:/绵阳经济发展及房地产市场特征,绵阳特征及绵阳发展阶段界定/绵阳未来规划以及城市功能布局演变规律/项目在绵阳中的地位、发展前景、与城市其他功能区的关系,类似项目发展案例研究以及经验借鉴兼顾长短期目标的成功启动项目的成功启动对于实现整个项目的运作至关重要。不同的物业类型或者不同的产品，其特点和档次定位决定项目启动的前提条件各不相同，同时项目启动必须协助完成整体开发目标与整体定位的实现。这里需要指出无论以哪种物业类型或产品启动，

3、其基木原则是一致的，即开发利润最大化原则、市场接受原则、技术可行性原则。此外，项目启动区往往包含各种配套设施来满足生活需求，因此启动策略和开发节奏的确定必须考虑到配套设施的投入时间和对于开发目标的贡献。在确定启动区位置以及物业类型时，应该系统考虑以下几个因素：/项目整体定位/项目短期目标、长期目标之间的关系/项目的启动资金/不同启动模式的作用及项目的适应性,相关物业的现实市场状况以盈利模式为导向制定开发策略根据项目开发的目标体系以及项

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5、开发的其他约束条件，选择适宜的盈利模式是项目成功的保证。开发商必须结合项目背景和自身实力，明

6、确不同的产品在不同开发阶段的作用，并从财务目标出发安排投入实现盈利。通过盈利模式的确定，我们进而可以确定项目的开发节奏与顺序、项目开发的具体利润来源以及不同开发阶段对于开发目标实现的作用。这需要关注以下几个因,不同产品对于开发目标的不同贡献/不同开发阶段的不同利润来源/不同盈利模式成功的关键举措基于市场定位和竞争项目的研究实现规划产品优势前期定位的重要成果体现在项目的规划设计和单体平面设计方案，设计方案要体现项目市场定位的核心价值点，并且相对于核心竞争产品具备一定的比较优势，避免出现硬伤，为后期的营销销售目标的实现创造条件。这需要

7、不断同设计单位进行沟通以及对于各阶段设计成果进行市场评价，保证最终的成果不偏离既定的目标。营销为项目增值“充分挖掘物业价值、降低交易成本”是营销策划的衡量标准。大规模住宅开发项目需要的是项目系统性成功而非风险机会型成功。基于对项bl自身资源以及产品的深入分析和市场竞争需求的准确把握，通过高效合理的营销措施以及价格方案将消费者剩余价值充分地吸纳到项目产品中。整个营销策略的安排是系统全盘地考虑，将各个销偲周期整体地策略安排是实现项目综合利润最大，营销成本最小的关键。/基于市场对项目一期产品的再评价/营销关键问题的确立以及解决方IM/营

8、销战略与策略安排,推广方案、价格方案等执行手段执行是所有策略战术的最终实现，销督人员的素质技巧是最终实现的条件，而团队的组织与管理工作是执行的保障。我们必须关注以下问题：/如何组建一支具有强烈目标感的销传团队,如何使销售团队具备持久的执行力/项目价值如何有效地传达，客户如何准确地把握二、工作阶段划分及各阶段工作内容第一阶段服务内容E提交《项目整体定位及物业发展建议》报告-木阶段研究内容关键词前言：研究背景■客户战略思考■项目限制条件第一部分基础资料研究第一篇：绵阳宏观背景分析a）绵阳总体经济与区域经济b）绵阳总体规划与区域规划c）

9、绵阳总体房地产市场与区域房地产市场第二篇：成功类似项目开发案例借鉴a）开发模式b）规划模式C）成功关键驰动因素d）借鉴点第三篇：项目条件与地块解析a）项目区位及区域概况b）地形地貌、对外交通、项目规模C）项目资源分析d）区域发展的机会与面临的问题第二部分项目定位及发展战略第一篇：发展方向初步判断a）项目竞争分析b）总体发展战略c）分期开发策略第二篇：项目整体定位a）市场定位b）形象定位c）客户定位d）产品定位第三篇：功能分区及功能比例划分a）规划指标b）项目核心区的位置与规模c）项目的功能布局d）资源利用等第三部分物业发展建议第一

10、篇：项目定位回顾与发展建议原则a）项目定位b）物业发展建议原则第二篇：总体规划设计要点建议a）产品形式建议b）物业分布与组团设计要点建议c）交通组织要点建议d）区隔要点建议第三篇：建筑单体设计要点建议a）立面设计要点（外立面风格、色彩、材质等）b）