第一章 物业经营管理概述

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1、第一章物业经营管理概述第一节物业经营管理的概念1、简述物业经营管理的内涵？答：物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、简述物业经营管理的性质？答：物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务，是物业管理、设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理四种模式集合的综合性管理服务。3、简述物业经营管理与传统物业管理的区别？答：物业经营管理突破了

2、传统物业管理活动仅局限于“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理”的局限。强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的需求，为业主或投资者创造利润和回报4、简述物业经营管理的管理对象？答：物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括：（1）写字楼、（2）零售商业物业、（3）出租型别墅或公寓、（4）工业物业、（5）酒店和休闲娱乐设施等。5、简述写字楼的特点？答：写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑。主要由作为办公空间的办公室部分和共用部分构成，包括企业自用写字

3、楼、出租写字楼和自用出租符合写字楼三种类型。政府办公楼虽然具有写字楼的功能，但在其使用和公共性方面，与一般写字楼有所区别。6、简述甲、乙、丙三种写字楼的特点？答：我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（1）甲级写字楼（区位好，功能优，收益高）甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括2

4、4小时的维护、维修及保安服务。（2）乙级写字楼（区位好，功能一般，收益一般）乙级写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；收益能力低于新落成的同类建筑物。（3）丙级写字楼（区位一般，功能一般，收益低）丙级写字楼物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；但仍能满足低收入租户的要求并与其租金支付能力相适应；相对于乙级写字楼，丙级写字楼的租金虽然较低，但仍能保持一个合理的出租率。7、简述零售商业的特点？答：零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑。包括

5、从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。不论一宗零售商业的产权是统一的还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理服务。8、简述零售商业的分类及特点？答：零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域三个方面。零售商业分为以下6类：（1）区域购物中心。区域购物中心建筑规模在10万m2以上；有效商业服务半径可达到200km；具有服务功能复合性，经营管理一致性，服务设施完整性，不是各类商家简单的集合，而是一个高效运作的统一体。（2）市级购物中心。市级购物中心建筑

6、规模在3万m2以上；可辐射整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元人民币以上；通常以以一家或大型百货公司为主要租户。（3）地区购物商场。地区购物商场建筑规模在1万~3万m2之间；辐射城市的某一部分为主，服务人口10万~30万人，年营业额在1~5亿元人民币以上；中型百货公司是主要租户。（4）居住区商场。居住区商场建筑规模在3千~1万m2之间；服务某一居住小区为主，服务人口1万~5万人，年营业额在3千万~1亿元人民币之间；日用百货商店和超级市场是主要租户。（5）邻里服务商店。邻里服务商店建筑规模在3千m2以下，

7、一般500~1000m2；服务人口在1万人以下，年营业额在3千万元以下人民币以下；食品、日杂用品、服装干洗、家用电器维修等的经营者通常是这些商店的租户。（6）特色商店。特色商店的特色主要表现在所经营的商品或服务的特殊性，以及经营方式的灵活性。9、简述出租型别墅或公寓的特点？答：用于出租经营的居住建筑主要是别墅和公寓。别墅是指在风景区或在郊外建造的供修养的住所。别墅周边环境质量比较高。别墅建筑应独立。独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅，“空间别墅”等概念，实际上除独栋别墅（独立式住宅）外，其他均不具有别墅

8、类产品的独有性。公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。具体类型包括：复式公寓（一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上）、花园公寓（公寓建筑中底层能通向后院或花园的住宅）和单间公寓（由单独的多功能房间、厨房或小厨房及一间浴室组成的公寓住宅）。10、简述工业物业的特点？答：工业物业是指为人类生产活动提供入住空间的物业，包括工业厂房、仓储用房、高兴技术产