花园洋房楼盘分析.ppt

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1、花园洋房楼盘分析——情景化洋房，承担项目别墅类产品的低端补缺，低总价度假类产品角色。1.小区内情景化景观2.一层有庭院3.二层有退台，无步梯4.五六层是复式5.小区还有别墅与小高层产品，主要以洋房为主正商红河谷情景化洋房，承担项目标杆产品角色。1.小区内情景化景观2.一层有庭院3.二层有退台，有步梯4.五六层是复式5.小区还有小高层和高层产品，主要以小高层为主利海托斯卡纳花园化洋房，承担项目低总价品质休闲产品角色。1.小区内情景化景观2.一层有庭院3.二层有退台，有步梯4.无复式5.小区还有小高层和高层产品，主要以洋房为主普罗旺世“花园化”洋房鑫苑景园角色——平

2、衡容积率，上承多层产品特点：●景观园林较优、●绿化面积大；●户型设计以大三房为主，而且以舒适提升型居多；●功能布局较强，一般附带观景阳台；●底层和顶楼总面较大，附加价值优；真真温哥华山庄参数：七层半；斜坡屋顶；1-2层底商；北欧风格；“情景化”洋房展示之一真温哥华山庄“情景化”洋房角色——成熟城市板块中的改善产品容积率：1.6绿化率：36%二手房价：2.1万元/㎡占地：300亩总建面：30万㎡总户数：820户停车位：525个建筑风格：“都铎”北欧古典贵族绿城百合“情景化”洋房真“叠拼化”洋房怡丰森林湖下承叠拼别墅角色——陌生区大盘的创新型产品真“叠拼化”洋房真普

3、通多层假橄榄城一期二期三期四期5号地9号地10号地佛岗新居未规划地售楼部售楼部：以后将建成体育休闲场所一期：主要为多层产品二期：包括花园洋房、多层、高层住宅；商业三期：包括多层和高层住宅四期：写字楼、公寓佛岗新居：为市场中绝无仅有的多层住宅回迁楼9号地：北侧为市十三中与幼儿园5号地：规划有别墅整个橄榄城项目中多层产品居多，其中二期的花园洋房是整个项目中居住舒适程度较高的产品，由此可以判断出该花园洋房是整个项目中的标杆产品；项目在早期推出时，整个区域处于市场初级阶段，开发程度较低，因而该洋房产品也属于陌生区大盘的创新型产品。09年推出橄榄城该洋房产品的特征，外部：

4、采用新德式的建筑风格，尽显简洁、美观实用的特点。在园林上也采用新德式设计，具有秩序、人性、舒展、层次之美，园林内部含有中央水景、樱花大道、翠竹小径。多层洋房的外部环境总体来说舒适度较高、景观条件优越。131㎡三房洋房产品的户型产品比较多，含146㎡的四房、131㎡的三房、115㎡的三房。对于该131㎡三房，明厨明卫，采光充足，南北通透，两卧与客厅朝南，各功能区间面积配比合理，且设置有南北双阳台，居住舒适度高；但总体上来说，该洋房的户型产品居住品质仍有待提高，在内部打造上不满足成为洋房产品的要求。从该洋房产品的内部设置与外部环境及其形状上来判断，橄榄城的洋房可界定

5、为真洋房产品；并可判断它属于花园化洋房。普罗旺世总体规划图枫丹白露别墅佛罗伦斯香榭丽舍别墅罗蔓维森温莎城堡三拼豪宅住宅区大型超市地中海广场主题商业区普罗旺世项目占地1600亩，分南北两个地块，图示为北地块。整个项目属于高端住宅项目，含别墅、洋房、多层、小高层和高层产品。项目一期包括香榭丽舍和枫丹白露，为别墅区；在二期主要包括温莎城堡和罗蔓维森，小户型及复式产品开始推出，其中罗蔓维森区含有洋房产品，从整个项目的规划及推出的时间段可判断该项目的洋房产品属于成熟郊区化板块中的经济性产品。同时它也起到了平衡容积率，保持整个社区的低密度意向和加强开发强度的作用。普罗旺世普

6、罗旺世二期罗蔓维森采用西班牙建筑风格，，使用西班牙筒瓦、STUCCO涂料等典型西班牙建筑元素整个社区显得简洁明快，营造出自在舒适的社区氛围。普罗旺世含有南北两处私家公园，在社区内部园林的打造上也追求精雕细琢，使得整个社区的环境优雅舒适，提高了居住的品质。该洋房产品的户型方正，南北通透，动静分区，干湿分离，并设计有入户花园，主卧大开间带大观景阳台，居住舒适度高，次卧含八角窗，观景效果佳。通过对该洋房产品三方面的分析可判定该产品属于真洋房产品，并属于情景化洋房产品。古德佳苑古德佳苑地理位置佳，西邻160米城市绿化带，东临金水河，自然条件优越，同时在CBD北部区域内含

7、有大量高档楼盘小区。本项目由16栋电梯洋房组成，对于整个区域来说，项目属于成熟区板块中的改善型产品。古德佳苑184㎡三房整个项目容积率低（1.59），绿化率高，打造英伦花园洋墅，小区外部自然环境十分优美，内部园林景观打造也别具特色。项目以大户型居多，该184㎡三房，尊贵、大气、舒适；户型南北通透、动静分区，采光充足，做到双卧与客厅朝南，其中主卧居住舒适度高，凸显主人的尊贵身份。在户型上并有入户花园、凸窗、情景房、储藏室等设计，提高了户型的居住品质。电梯洋房采用层层退台的方式，一楼含下沉式庭院并赠送地下室，顶层带阁楼，具有英伦皇室建筑之行。由以上几点可界定古德佳苑

8、属于真洋房产品，并判断它