未未来花园洋房案例分析

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1、未未来花园洋房案例分析CONTENTS目录一.项目概述二.项目区位三.业态分布四.户型配比五.卖点分析六.SWOT分析七.户型分析八.优化建议项目名称金地未未来项目概况位置浦东新区唯一位于环线内的新市镇占地面积9.64万m2建筑面积15.4万m2容积率总容积率1.6套数1611套，其中近80%的户数套数套型小于90m2。建筑风格现代产品类型3栋高层TOWNHOUSE、7栋空中院馆及22栋组合式TOWNHOUSE主力户型50-60平方米一房，80-90平方米两房，90-115平方米三房，150平方米四房。平均单价12000-18000元/平方

2、米卖点归纳70/90背景下的低密度高档社区中环旁、6号线、森兰绿地、金地品牌、产品创新销售策略价格逐渐走低但利润逐渐走高的推售策略。通过稀缺性产品、高附加值产品的先行带动普通产品的价值提升。项目概述本案周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施六号线五洲大道翔殷路隧道张杨北路规划大型公园未未来道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营均提升本案的交通体系项目区位图复式高层区(底层全部为商业）传统高层多层花园洋房区会所红线范围乐活公园项目业态分布户型配比总套数套数比面积比户型面积1房2厅1卫5

3、4.3-65.727017％10.8％82.6423％2.3％2房2厅1卫85.33-89.175947％44.5％3房2厅1卫8921613％12.8％3房2厅2卫114.871087％8.3％4房2厅2卫142.17-153.5521613％21.3％总计1611100％100％项目整体户型配比项目以小户型为主，90平米以下套数占80％，面积占70.4％，符合70/90标准.花园洋房套数540套，占整项目的34%花园洋房可诉性卖点分析赠送面积，每种户型均有附加面积赠送，附加值大大提高；功能空间布局合理，并倡导花园式生活，增添花园、露台、

4、大面积阳台等休闲空间；空间尺度大，花园洋房讲求大面宽，阔绰生活。建筑外立面分析:花园洋房以强调横向线条，使情景洋房的亲切感大增，增强了洋房的别墅感与尊贵感。strengthsweaknessesopportunitiesthreats■70/90背景下低密度高档社区■成熟的格林系列与知名个案未来域，开发商品牌影响力大，客户认知度高。■做了大面宽设计，尤其在主卧和客厅中较通用模数大了20cm以上，以寻求差异性和品质感。■南北景观露台，增加套内面积。■本项目是利用花园洋房作为景点设计，大范围绿化面积缺乏，使客户实际使用的园林面积相当有限。■部分

5、花园洋房半地下车库。1：0.64的车位配比对于客源定位来说相当紧张。■5层室内楼梯过窄，且破坏客厅格局。■1层进深长，南北不通透，布局稍显凌乱。■封闭市场的成长期，居住氛围有待培养。■周边生活配套设施匮乏，环境不利于塑造高端形象。■周边生活配套功能欠缺，并有大型化工厂、煤气公司及高压电线等不利于居住的设施。■“半价面积”的淋漓运用，利用凸窗、挑空、阳台、地下室、露台等不算或算一半面积的部位来增强性价。■花园洋房的二层在传统设计中附赠一个露台作为卖点。除此之外将地下室的一部分归属到二层，并借此塑造出了二层单独入户的方式，以提升二层的品质和价值

6、。■交通道路系统已经成熟，五洲大道翔殷路隧道通车，地铁6号线进入运营，距地铁6号线仅200米。花园洋房SWOT分析花园洋房户型分析主力户型：三房、四房特征分析：高附加值：每户都有大面积的赠送（三至五层赠送大露台、一层二层赠送地下室）；每户有最佳的景观朝向和日照朝向，南北通透的布局；大面宽，短进深，在90平米的三房内拥有4.5米大面宽客厅，主卧面宽3.8米;L型厨房、动线简明;逐层向上面积减少，进深变短;“负”一层（80㎡+63㎡地下室）地下部分不等同于普通地下室。该花园洋房将1楼地基抬高，地下部分相当于1层高度。1楼花园独立楼梯通往地下庭院

7、部分2间房源归1楼业主所有1楼北入口地下通道：（地下北面两套房归2楼业主所有）花园洋房——项目户型具象分析一层赠送80平米2.8米层高地下室，及三个室外花园；动静分离室外单独入户，感受别墅花园式生活地下室外联花园，采光通风问题得到解决一层四房两厅两卫（建面145㎡，赠送80㎡地下室）地下室动区静区室外花园一层：超大庭院超值享受别墅生活：拥有南北两个庭院；独特的入户阳台带地下室的多层生活空间。南庭院花园北入户庭院私属地下楼梯二层赠送63平米2.8米层高地下室，及一个南面大露台；动静分离室外单独入户，感受别墅花园式生活南北通风较差，布局稍显凌乱

8、地下室外联花园，采光通风问题得到解决二层四房两厅两卫（建面150㎡，赠送63㎡地下室）动区静区室外花园露台地下室赠送地下室二层：上海首次出现2楼也有地下室和庭院的产品，地下有一个