控制性详细规划.ppt

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1、第十四章控制性详细规划基本概念以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求，是城市规划管理的依据，并指导修建性详细规划的编制。控制性详细规划的主要任务是保证公共利益不受侵害，包括政府的土地收益、城市的公共环境等，最核心的内容是对城市用地的建设强度进行控制，并回答允许建什么和不允许建什么、怎么建等问题主要作用发展的三个阶段14.1控制性详细规划的编制内容与方法14.1.1编制的程序一、任务书的编制1.任务书的提出2.任务书的编制由编制主体（城市人民政府城乡规划主管部门、县人民政府

2、城乡规划主管部门、镇人民政府）制定控制性详细规划编制任务书1）委托编制方的技术力量要求、资格审查要求；2）规划项目相关背景、规划依据、规划意图、规划时限；3）评审方式及设计费用等。14.1.1编制的程序一、编制过程与工作要点1.工作阶段划分2.各阶段工作要求项目准备阶段熟悉合同，明确双方权利与义务；了解项目具备的条件；编制项目工作计划和技术工作方案；安排专业技术人员；确定与委托方的协作关系14.1.1编制的程序一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求方案设计阶段方案比较：至少两个以上进行比较；方案交流：与委托方交流；方案修

3、改；意见反馈：再次提交委托方听取意见；一、编制过程与工作要点2.各阶段工作要求成果编制阶段内容与深度详见本节第三部分内容上报审批阶段成果审查：成果汇报会，专家评审会、规划委员会审议；上报审批：城市人民政府（重要）或城乡规划管理部门；成果修改：14.1.2控制性详细规划指标的确定方法14.1.2控制性详细规划指标的确定方法一、城市整体强度分区原则法宏观—确定城市开发总量和城市整体强度中观—建立强度分区的基准模型和修正模型进行主要用的的强度分配微观—确定各地块的规定性和引导性指标微观经济学区位理论建筑密度容积率核心指标系统化数据化精细化1、深圳经济特区城市密度分区研

4、究宏观—社会经济发展建筑需求总量、环境标准可接收程度，确定整体密度中观—计量化的精细方法——建立基准模型——修正模型——对城市密度分区微观—具体地块密度进行细分宏观层面策略密度分区基准模型（效率原则）密度分区修正模型交通区位服务区位环境区位生态原则安全原则城市密度分区（扩展模型）各类用地密度分配居住办公旅馆商业工业其他微观层面策略中观层面策略地块密度分配原则土地用途地块规模交通条件城市设计美学原则其他原则土地供给土地需求环境标准的价值判断城市整体密度图14-1城市密度分区方法体系结构图图14-2城市密度分区阶段分析模型2、武汉市主城区用地建设强度研究宏观—确定城

5、市总体建设目标及人口的合理分布中观—确定强度分区体系，测算用地基准容积率微观—用地建设强度的调整系数，各分类建设用地的强度指标上限宏观层面保障城市总体建设目标中观层面实行分区控制微观层面确定强度指标强度控制策略国内外案例研究武汉市城市现状二、人口指标推算法即根据建设条件，道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的容积率等各项指标规划人口总量建筑总量容积率1、环境容量推算法建设用地面积=现状或规划用水量/单位建设用地综合用水量人口容量=建设用地面积/人均建设用地指标值建筑总量=规划人均建筑面积×

6、人口容量例如：供水容量计算简单、确定因素单一、适应性不强2、分区人口密度推算法资料收集简单，计算简易、依赖性强，适应性不够，只适应与居住为主的地块三、典型实验法先进行城市设计,确定出主要的城市控制要素和指标然后编制控制性详细规划缺陷在于工作量大并有较大的局限性和主观性形态规划计算规划控制指标根据经验指标确定指标四、类比法分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面相类似的控规案例，选择相关控制指标优点：简单、直观、明确缺点：只能在类似的项目中选，有新情况难以把握，适合新区五、经济测算法（p1+p2+p3+p4+p5+p6）*（1+r）x1其中p1——土地综合配套费

7、p2——拆迁费p3——回迁安置费P4——建安费P5——经营费P6——税收及不可预见费r——国家法定利润x1——售价泉州市古城街坊最低经济容积率估算①p1土地综合配套费：按照泉州市人民政府181号文件分为三级，取上限。②P2拆迁费：合并搬迁过渡费、搬家费、提前奖励费、营业补偿费。计4000元／人。③p3回迁安置费：按拆一赔一计算。④P4建安费：合并建筑工程和配套工程费。计多层700元／m2，高层1200元／m2⑤p5经营费：合并开发管理费、营业税。计8％。⑥P6投资方向调节税，计住宅5％，商场30％。⑦p7不可预见费用：10％计。FAR1=14.1.3控制性详细规

8、划的编制内容深度与成果要