成都项目考察报告.ppt

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1、成都高层项目考察报告高层产品力增值点分析考察目的:主要考察成都市场中的高赠送面积项目；次要考察在规划、景观、推广等有借鉴性的项目；主要考察项目：万科金域蓝湾，蓝光-富丽碧蔓汀，龙湖翠微清波，蓝光凯丽美域，麓岛国际社区，仁和春天大道，万科金域西岭，中海兰亭，麓山国际社区，华润翡翠城，华润二十四城；第一类高赠送项目分析NO1通过双层挑高来赠送做法1：双层挑高内阳台全赠送，一般通过奇偶错的方式实现户户赠送，这种做法在西安也比较常见(大华中海复地项目都有采用)，在此不做叙述。做法2：将双层挑高阳台面积扩大且临近入户门，则此阳台可改为客厅使

2、用。此方法在此做论述。赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。采取以上赠送方式的项目有：万科金域蓝湾、中海兰庭、蓝光碧波汀、春天大道等；开发商：深成都万科成华置业项目地：成华区建设路1号项目占地：74000平方米建筑面积：300000平方米容积率：5物业类型：普通住宅建筑类型：多层,高层开盘时间：2007年10月13日总数/套数：2200户万科金域蓝湾——全赠送挑高客厅，最夸张的面积赠送点评：在城市核心地段，通过万科的品牌号召力及高层产品特有的产品研发模式，营造了独特的产品力——高赠送

3、，并以此实现了爆破容积率及产品溢价。当然万科如此夸张的偷容积率做法也和其高成本不无关系，万科此项目拿地价格超过了800万/亩。万科金域蓝湾双层挑高赠送偷面积做法——赠送双层高露台及双层高内阳台赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。万科金域蓝湾双层高客厅台赠送双层高露台赠送装修前后对比结论：这样大胆的赠送面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。双层挑高赠送双层挑高赠送中海兰庭开发商：中海兴业（成都）发展有限公司项目地：成都市新会展片区站华路项目占地：110亩建筑面积：

4、35万㎡容积率：4.2绿化率：40％物业管理：中海物管（1.9元/平方米）建筑类型：32+1高层（二期）中海兰亭——全赠送挑高多功能厅点评：成都房地产发展成熟，竞争激烈。对于高层住宅市场来说，提高得房率和高赠送是竞争的重要砝码。中海地产不得不如万科等开发商通过高赠送来实现其竞争力的提升。赠送面积做法——赠送双层高的内阳台并可增添夹层，提高得房率赠送面积原理：阳台不封闭计算一半面积，但国家政策规定如高度超过2层层高，则不计算面积。中海兰庭效果说明结论：当双层挑高的面宽进深较为宽裕时，则可增加夹层和室内楼梯来提高得房率。西安市场目前未

5、见此方法。双层挑高赠送做法1：内阳台如果尺寸较小，则可当作功能房使用，如入户花园、书房等。做法2：如果内阳台进深和面宽都足够尺寸且临近入户门，则此内阳台可改为客厅使用。NO2半封闭的内阳台的赠送赠送面积原理：内阳台不封闭计算一半面积，如果内阳台尺寸足够大，则可当作功能房如书房等使用，甚至当作客厅使用。采取以上赠送方式的项目有：蓝光碧波汀、蓝光凯丽美域等；蓝光-富丽碧蔓汀蓝光富丽碧蔓汀——将露台与客厅融为一体的高赠送开发商：蓝光集团项目地：成华区解放北路1段项目占地：66667平方米建筑面积：350000平方米容积率：4物业类型：普

6、通住宅建筑类型：26+1层总数/套数：3514户点评：蓝光集团旗下项目，均走性价比路线，通过高赠送及实在的打折促销方式，吸引了很多中下层客户。这也是该企业的核心发展理念——在细分领域市场做足差异化。半封闭的内阳台赠送蓝光-富丽碧蔓汀偷面积做法——将客厅与露台连为一体装修前后对比结论：这样原始赤裸的偷面积在西安很难报批，且不利于龙湖企业形象树立，建议不采用。说明，通过客厅不做梁柱及门的方式，将露台与客厅相连，使其成为一大的内阳台，计算一半面积。NO3.入户花园赠送或半赠送说明：入户花园赠送，这样的方式在西安使用较为常见，在此不做赘述

7、。NO4赠送花架层说明：目前这种方式只在成都中海兰庭看到此方法的使用，在西安市场尚未见到应用。花架层赠送中海兰庭点评：在西安市场未看到此类方式的赠送，且花架赠送的面积使用起来仍有一些不便（需要增加预制板，且部分费用需要客户承担），建议此方法不采用。5、赠送倒凸窗（步入式落地窗）低于2.2米送点评：这样的做法现在开始流行和泛滥，问题是西安地区对倒凸窗的进深是否有严格要求，如果没有则可大送面积，希望研发部门会同销支同事进一步核实此方法的使用可能性。6、利用层高不足2.2米赠送面积赠送面积原理：国家政策规定，建筑层高不足2.2米，不计使

8、用面积。华润24城通过富有智慧的尝试，做到了户型的创新及高赠送。抬高下降多功能厅下沉，但未封闭，故算半面积，为创新设计；书房做局部错层，层高不到2.2米，书房面积全赠送。点评：此方法既严格执行国家法规，同时也很巧妙地实现了高赠送，建议研发部门重点考