同致-新世界中心商务大厦策划定位报告.ppt

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1、新世界中心商务大厦第一部分：写字楼整体市场分析深圳写字楼市场总体环境分析（详见策划报告）写字楼用地写字楼开发投资及施工、竣工及新开工情况写字楼批准预售情况写字楼销售及租赁情况写字楼空置情况综合数据分析写字楼区域市场概述写字楼区域划分及现状深圳写字楼大多数分布在罗湖和福田区，而且大部分又集中在区域商业圈内，形成商业与写字楼互相发展的现状。针对现有的5个商业与写字楼区域做如下分析，它们分别是：国贸商业区、地王商业区、华强北商业区、商务中心区、车公庙工贸工业区，其它位置写字楼。国贸商业区代表性写字楼：国贸大厦周边组团写字楼：天安大厦、

2、发展中心大厦、佳宁娜广场、嘉里中心等主流客户构成：（1）深圳有较长发展历史的专业公司（2）规模较大的外资公司销售价格：7000-10000元／平方米出租价格：50-100元／平方米（不包管理费）国贸商业区区域特点：此区域商业气氛浓烈，具有一定的历史代表性，国贸大厦始建于８０年代，是深圳市标志性建筑物之一，因此它也是深圳较早的商业圈。该地区的写字楼以商业氛围较浓、距口岸较近、交通便捷，但智能化程度较低、单位面积较小为特点，是深圳早期最具规模的写字楼群体。区域内新写字楼的开发极少，租赁市场非常活跃，较受外资尤其是港资企业的欢迎，对福

3、田中心区写字楼整体租售价格有牵制性影响。地王高档商业区代表性写字楼：地王大厦周边组团写字楼：金丰城、金山大厦、深业中心、发展银行大厦、振业大厦等主流客户构成：（1）国际知名的外资公司（2）国内较有实力的公司销售价格：8000-12000元／平方米出租价格：70-100元／平方米（不包管理费用）地王高档商业区区域特点：以地王大厦为标志性建筑的此区域，在新的ＣＢＤ中心区未形成之前，一直被人们认为是深圳的金融中心区域。该区域写字楼高档次、高价位、以租为主是其显要特点，客户群多以跨国公司、国内著名企业、大财团、证券金融类为主。该区域未来

4、市场基本上不会有新的写字楼开发，是新的ＣＢＤ中心区全面形成之前的主要竞争区域。华强北商业区代表性写字楼：世贸广场、赛格广场周边组团写字楼：电子科技大厦、国际科技大厦、佳和华强大厦、华能大厦、航都大厦、东风大厦、现代之窗等。主流客户群体：（1）国内、国际高科技公司（2）新兴产业公司（3）部分港资公司（4）电子配套、产品等公司销售价格：7000-11000元／平方米出租价格：60-100元／平方米（不包管理费用）华强北商业区区域特点：华强北商业区拥有全国最大的电子器材市场，并与深圳著名的老东门商业区齐名，周边共有１９栋写字楼大厦，新

5、兴高科技产业众多，商圈极其繁荣发达。进驻此区域写字楼的公司多以通讯、电子、ＩＴ行业的中小型公司为主，地铁工程的引入使该区域内的商业环境更为火爆，不单只是写字楼，全区域内的物业都有将有大幅升值机会。由于该区域存在一定的空置面积（多采用低价促销的方式），故在价格上势必对福田中心区的写字楼项目造成直接影响。福田商务中心区（ＣＢＤ）代表性写字楼：江苏大厦、国际商会大厦周边组团写字楼：投资大厦、联合广场、中银大厦、特区报业大厦、壹世界广场主流客户群体：（1）国内、国际大规模集团公司（2）金融、证券公司（3）个人创业较小规模的公司销售价格：

6、7000-12000元／平方米出租价格：60-80元／平方米（不包管理费用）福田商务中心区（ＣＢＤ）区域特点：这个区域是深圳政府规划中的商务中心区，它将与行政中心区共同组成深圳未来的中心区。此区域内写字楼可开发的地块较多，坐拥完善配套、良好商务环境，加上都是新建及在建项目，规划、设计等各方面都十分先进，适合现代化办公要求，是写字楼热点片区。车公庙工贸工业圈代表性写字楼：世贸中心、创展中心周边组团写字楼：大庆大厦、喜年中心、中国有色大厦、财富广场、天安数码广场主流客户群体：（1）部分颇具实力的新兴产业公司（2）创业型小型公司（3）

7、考虑降低成本的中等发展公司销售价格：6000-9000元／平方米出租价格：45-80元／平方米（不包管理费用）车公庙工贸工业圈区域特点：多个写字楼与泰然工贸工业园组成民营企业的办公、研发基地，位置临近中心区，虽不如ＣＢＤ有利，租售价格与中心区有较大差距，但作为中心区的一级辐射区，依托中心区同样具一定市场优势。该区域配套虽然不是很完善，但有良好的社区氛围，且有一定数量的可开发的写字楼地块，展望后市，应可形成中档写字楼开发另一热点。其它位置写字楼代表性写字楼：OCT大厦、高新科技园、海王大厦主流客户群体：（1）区域内大型企业自建自用

8、（2）与片区产业链相连接的公司出租价格：以出租为主，40-60元／平方米（不包管理费用）特点：相对保持独立，在区域内具有实质性影响力，对其它片区不构成直接竞争。写字楼市场特点及趋势区域性经济发展促进写字楼需求的稳步增长；写字楼区域发展不均衡，开发热点东渐西移；深