深埗水旅游产业园项目建议书

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1、广东省中国旅行社股份有限公司2011年11月31目录第1章项目背景6一、项目地理位置6二、项目交通背景7三、项目现有资源条件7（一）自然旅游资源条件7（二）人口与社会经济概况8（三）公共服务设施条件9（四）市政公用设施情况9（五）建筑情况9（六）土地利用情况9第2章项目区域社会经济11一、高明区社会经济情况11二、高明区的产业发展情况13三、高明区城乡建设情况13四、高明区自然资源13五、高明地形气候14第3章项目建设的必要性15一、是促进高明“绿色旅游崛起”发展战略实施的需要15二、是丰富高明旅游产品品种的需要15三、本项目是提升高明旅游综合效益的需要16四、本项目是巩固和

2、拓展高明旅游市场的需要16五、本项目是广东中旅自身发展的需要16第3章项目开发条件SWOT分析18一、主要优势（Strengths）18（一）相对交通区位优势18（二）环境气候优势18（三）有相当潜力的山水旅游资源赋存优势19（四）“宜游、宜商、宜居”的城市环境优势19（五）政策优势19（六）资源适合现代旅游发展趋势20二、主要劣势（Weaknesses）20（一）资源条件相对不足20（二）旅游产品策划和建设品味不高20（三）旅游服务配套设施相对缺乏21（四）缺乏标志，旅游印象不深刻2131（五）市场营销费用大21三、机遇（Opportunities）21（一）城市快速发展2

3、1（二）区政府高度重视发展旅游产业22（三）周边景区发展为深埗水项目完成了一定的市场培育期22（四）旅游市场机遇好22（五）可持续发展条件好23四、主要威胁（Threats）23（一）工业建设压力23（二）省内旅游竞争激烈23（三）营销依赖性大24（四）小结24第3章项目建设方案26一、主题定位26（一）运动休闲26（二）度假休闲26（三）乡村休闲26（三）生态休闲26二、发展思路27三、战略定位28四、建设规划29（一）“一条景观中轴”29（二）“四个主题核心”29五、总体开发时序部署31（一）建设周期31（二）实施阶段31第4章市场分析与营销33一、高明区旅游市场33二、

4、高明区客源市场结构34（一）空间结构34（二）时间结构34三、旅游市场定位35（一）基础客源市场36（二）拓展客源市场37（三）机会客源市场37四、市场预测依据38第5章首期启动项目及投资估算39一、首期启动项目39（一）具体启动项目3931（二）启动区用地控制指标39二、投资估算40（一）启动区投入项目建设成本概算40（二）资金筹措40第6章项目经济效益评价42一、取数依据42（一）计算期42（二）营业税42（三）所得税率42（四）折旧年限43（五）客源预测43（六）价格估算43二、成本估算44（一）直接成本44（二）管理费用44（三）折旧44（四）销售费用45（五）财务费

5、用45（六）利润估算45第7章财务评价46一、投资回收期46二、内部收益率46三、净现值47四、结论48第8章项目风险评价49一、项目风险因素49（一）项目建设风险49（二）市场风险49（三）资金风险49（四）经营风险50（五）不可抗力风险50二、项目风险对策50（一）经营机制对策50（二）风险因素对策51（三）市场风险对策51（四）项目开发风险对策。51（五）不可抗力风险对策。51第9章社会效益评价52第10章结论和建议533131第1章项目背景一、项目地理位置项目地理位置处于佛山市高明区更合镇，S113省道和X504县道交叉处，是佛山市与粤西联系的主要通道,也是佛山市承东

6、启西的“西大门”理想的区位。项目至高明中心城区荷城28公里，北接高要市，南邻鹤山市，西连新兴县。有省道广高线纵贯镇内，是佛山连接粤西的重要通道，也是佛山市的西大门。更合镇至佛山市区约46公里30分钟车程、距广州约75公里50分钟车程、江门66公里、肇庆74公里，与深圳、香港、澳门等的距离也都在100公里左右2小时航程即可。显而易见，地处珠江三角洲发达地区与粤西南次发达地区结合部的更合镇，具备了区域发展承东启西、左右逢源的区位优势。二、项目交通背景高明区更合镇的道路基本结构为“两横两纵”结构，“两横”为更合大道（s273纵段及X500）、合和大道（S113横段）；“两纵”为高铜

7、公路(s273纵段)、广双合公路接S113纵段，道路交通骨架基本形成，但尚未形成完整的全区路网系统。31目前项目内未能形成自己的交通系统，过多地利用过境交通，没有独立的大型公共停车场。对外交通，现主要是省道S113广高线西起新兴县直穿高明西联三水区，省道S273高铜线西起高要市，向东直到白石后转向南连接鹤山市。广明高速公路的开通为深埗水项目的开发创造了极佳的机遇。项目内部交通方面，道路等级低，路网密度小，路面状况差，亟需改善。三、项目现有资源条件（一）自然旅游资源条件高明地处珠江三角洲西部边缘，长夏无冬