房产新人培训教材

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1、壹认识代销业教学重点：让新人对代销业有一个基本的概念从房地产业的发展趋势中可以看出，今后开发商将专门负责开发（造房子），销售商将专门负责销售（卖房子），物业管理公司将专门负责对成熟小区的管理（把小区内的各项管理事物再分包给各专业公司来负责，例小区的保安可以请专业的保安公司，小区的绿化可以请专业的园艺公司）。在这里，主要向大家介绍其中一个环节――销售。讲得通俗一点，就是把开发商正在建造的房子/已建造完的房子，通过广告吸引客户至现场，从而把房子卖掉的过程。这个行业虽然不象做房产开发需要很多的资金投入，但它对专业性的要求会更高，其中代销业还可再分

2、成三个部分。1.纯企划2.企划代销3.包销纯企划的概念简单地讲，就是由发展商出广告费，我们公司根据项目的特点，来为这个项目进行一系列的广告策划，不包括现场业务。企划代销的概念简单地讲，由发展商提供广告费用，我们公司根据这个项目的特点给这个项目重新定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场的销售进行一系列正题的运行。包销和企划代销的区别在于，由我们公司来承担广告费用，因此包销的风险性在代销业中是最大最后再向大家介绍一下，目前在苏州能经常出现于报端的几家代销公司，除我们公司还有新联康、金达利、富阳丽阳、九阳等。在苏州较出名的中介公司主要有古马房产

3、、我爱我家、信义房产等。24贰认识新联阳，认识新吉阳教学重点：让新人知道新联阳的组织架构及新吉阳在上海的情况教学用具：新联阳介绍，新吉阳介绍教学配合：各部门负责人在讲课之前，先向新人介绍各部门负责人公司的架构公司目前共有四个部门，行政人事管理部、财务部、企划部和业务部。这四个部门各有自己的职责范围。首先，我们来看一下企划部。企划部的工作是针对产品的定位分析拟定广告、策略及方向。从命名到策略执行预算的控制，广告内容的制作及各类宣传媒体的综合运用都属于企划部的范畴。而企划部具体的工作内容可以用以下十个方面来概括：1.提列广告总精神2.广告策略制

4、定及检讨修正3.命名建议4.LOGO设计5.预算编列6.广告进度编列及执行7.媒体运用之建议及效果评估检讨8.各项印刷品之设计、文案制作（说明书、报纸稿、海报…等）9.立体媒体之策划，包括现场布置广告图样、收音机、电视广告、录影带之脚本提列10.大型促销活动之协助举办其次，让我们再来看一下业务部的工作内容，业务部主要包括两个方面的工作：1.研究发展2.业务执行24叁住宅建筑基础知识社区部分单体部分附：建筑面积计算方法社区部分：按照社区的规模可分为：居住区8000～1.5万人居住小区3000～5000人居住组团800～1500人（按照各地户均

5、人数不同，基本上3～3.5人/户）以目前来看，商品房开发一般是组团级的，也有超大规模的，象万科等，就可算的上是居住区级的。按照社区的层数结构可分为：别墅花园联排别墅、排屋多层小区小高层小区高层小区混合式按照社区景观组织方式：中心式（集中绿地）分散式（小区花园）社区部分中需要了解的基本知识：基地面积：又称占地面积是开发商买的全间距面积用地面积：基地面积――规划红线（道路），退界的面积退界道路（是可供开发商进行建设的用地）（退界，沿主要道路，一般退了3～5米）24建筑面积：所有建设形成的构筑面积（每层均算）其中住宅建筑面积是实际销售面积容积率：

6、建筑面积/基地面积一般多层小区2以内；高层3以上间距：（日照间距）建筑物之间的间隔，目的是保证建筑物的采光，彼此不受影响，或减少影响。日照间距：每年冬至一天、中午北面座向的建筑保证1小时日照的间距。上海这样规定：住宅建筑间距控制规定建筑间距规定朝向建筑间距（不少于建筑高度倍数）市区浦东新区等平行布置南北向[正南向、南偏东（西）≤45℃]1.01.2(与南侧建筑高度比）东西向[正南向、东（西）偏南≤45℃C]0.91.0(与较高建筑高度比）垂直布置南北向[同平行布置]0.70.8(与南侧建筑高度比）东西向[同平行布置]0.70.8(与较高建筑

7、高度比）非平行非垂直布置两幢建筑的夹角≤30°按平行布置的居住建筑控制30°〈夹角〈60°0.80.9(与南侧或较高建筑高度比）〉60°按垂直布置的居住建筑控制对执行上述规定确有困难的，经规划部门批准可适当按规定间距缩小10％。社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。24其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。单体部分：进深单体就高度来看：有别墅、排屋面宽多层多层带电梯小高层、高层、超高层单体就结构来说：砖混（一般多层）钢筋混凝土（高层）预制楼板（在工厂定做好）现浇

8、楼板（在施工现场现做）就房型来说：平面式、平层式立体式、错层式跃层式、复式单体需要着重注意的层数、结构、建材（外观）、房型厅：讲稳定面（少开门）厨房：操作流程卫生：通风卧室：采光