房产担保培训教材

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1、赎楼担保业务介绍赎楼担保业务简介◆赎楼担保业务是指担保申请人在无房屋产权证作抵押的情况下,担保公司为银行向担保申请人发放的贷款作担保的业务品种。◆分类：（1）转按揭赎楼担保业务：①卖方担保（两笔款）：a买方按揭；b买方一次性付款。②买方担保（一笔款）：不鼓励采用（2）非交易转按揭赎楼担保业务（加按）◆一笔款与两笔款的主要区别：a担保贷款主体不同；b产生的费用不同（赎楼贷款利息）；c一笔款较两笔款出现风险后更难以处理。实例讲解某房产业主张学友与买方李嘉诚签署了买卖协议,成交价为100万,李嘉诚首期款30万在某银行资金监管,并向某银行申请按揭贷款70万,并获得银行贷款承诺。现

2、业主张学友在原按揭贷款银行尚有余款约50万未供完。二笔款方式：张学友向银行申请短期赎楼贷款50万，张学友作为担保申请人向我司申请为该笔赎楼贷款作担保，我司审查其符合我司担保条件后向银行出具保证担保合同，银行发放50万至我司指定帐户用于赎楼，待办理完过户及买方抵押登记手续（具体时间按照各区过户和抵押时间）后，发放买方按揭贷款70万，其中50万用于归还我司担保本金，余款20万需先扣除短期赎楼贷款利息后放至张学友帐户，我司担保责任方可解除。实例讲解一笔款方式由李嘉诚向我司提出担保申请并获批准，银行提前发放李嘉诚按揭贷款70万（部分银行只发放其中50万至担保公司帐户，余下20万放

3、至银行监管帐户）至我司指定帐户用于赎楼，买方在房产未过户至其名下的情况下提前开始供楼，待办理完过户及买方抵押登记手续后，我司担保责任随即解除。说明1、如李嘉诚只按揭贷款40万，首期款必须有10万以上在银行资金监管方可操作（担保公司的回款保证）；2、我司担保期限为三个月，如在我司办理赎楼手续后至过户到李嘉诚名下前，因张学友债务等原因导致房产被查封，而使房产无法正常过户至李嘉诚名下，至我司担保期限结束时，我司将向银行进行代偿，用自有资金归还银行50万及贷款利息，再向张学友进行追偿。申请担保的条件◆年满18周岁，具有完全民事行为能力，具有合法有效的身份证明；如担保申请人为未成年

4、人，则须由其法定监护人代其申请，且须进行监护公证；◆申请赎楼的房产为深圳地区商品房，且已办理房产证；◆买方已经落实，且买卖双方已经通过地产中介签署了不可撤销的购房协议或售房委托合同、购房委托合同；◆卖方所需赎楼贷款担保金额应小于银行承诺的二手楼按揭贷款金额与买方交纳首期款之和；◆卖方原贷款供楼纪录无连续恶意逾期（近期连续逾期三期以上或两年内累计逾期十期以上均为高风险客户群）及无经济纠纷；◆买卖方双方按担保公司规定提供真实、完整资料，及按担保公司规定办理相关委托公证。资料清单卖方提供的资料1、身份证明；2、房产证复印件；3、原抵押借款合同；4、还款清单；5、供楼记录；6、供

5、楼存折/卡及密码；7、买卖协议（三方协议）；8、个人信用报告；9、产权查档清单；10、公证委托书；11、担保服务协议。买方提供的资料1、身份证明；2、收入证明（提供给银行）；3、评估报告（提供给银行）；4、买卖协议（三方协议）；5、首期款支付凭证或资金监管协议；6、贷款承诺书；7、担保服务协议。业务流程（了解）签约公证公司审批出具保证合同赎楼注销抵押登记过户领取房产证抵押登记担保责任解除退还客户资料及余款资料归档收集资料保管回执原件转按领取房产证非交易转按收费标准1、赎楼贷款担保费率：1%（三个月内），赎楼前一次性收取。宝安区（含龙华）、龙岗区（含横岗）、盐田区房产最低收

6、费2000元/笔；其他区域最低收费2000元/笔。2、手续费：宝安区（含龙华）、龙岗区（含横岗、布吉）房产每笔单加收300元；如房产在关内，赎楼银行在关外须收取手续费300元/单。3、银行短期利息：月利率0.4%（视银行利率浮动）。其他费用：公证费：a.委托公证300元（2份）+20元/份b.买卖合同公证:合同金额*3‰c.抵押借款合同公证:合同金额*3‰评估费、律师费、保险费：视实际费用支付抵押登记费：房产证价格*0.1‰（房产证价格100万以下为100元）过户税费：契税　　交易价格*1.5%(3%)印花税　　交易价格*0.05%*2登记费50元房地产证贴花5元营业税　

7、　　交易价格*５％城市建设维护税营业税*1%教育费附加营业税*3%所得税　　所得额*20%客户关心的问题担保公司的担保责任是什么？收费标准？担保金额的计算？担保费用的支付方式及时间？银行的贷款利息如何产生及计算？从公证到办理过户手续需多长时间？全部办完需多长时间？为什么要办理公证委托？合作中需要注意的问题需买卖双方提供的资料应尽可能一次性收齐；提供的买卖双方的资料应真实有效，如首期款收据；担保业务流程及相关费用需要事先向客户说明；业务操作过程中每进展一步应及时相互沟通，重要文件资料注意保管；担保业务全流程存在各种风险，应密切合