某大型商业项目整体策划方案

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1、某某商业项目整体策划方案对于本项目商业的理解项目定位旅游文化消费区城市休闲娱乐中心商业形态步行街(商业联排)酒店(客栈)＋主题商场区位环境古城边缘大丽路与才村路叉口郊区、石材加工区业态规划旅游购物休闲度假餐饮娱乐销售方式独立产权部分返租三年对项目本阶段销售目标的理解高增值率较高的销售率较好的投资回报通过高开业率形成市场热点短销售周期较低的投资风险高销售率通过持续经营促使物业增值较合理的销售价格项目可开发方向餐饮娱乐休闲度假本项目可能功能界定旅游购物旅游商品、土特产品酒楼、快餐、KTV、演艺吧客栈、酒店、茶吧、酒吧、咖啡集旅游购物、休闲度假、餐饮娱乐为一体的商业文化

2、区项目资源因子分析与项目功能定位表影响因子旅游购物餐饮娱乐休闲度假项目具备情况对地段及昭示性要求外部因素一般低低位于大丽路与才村旅游专线叉口，毗连古城，地段及昭示性好对公共交通的要求一般较高一般道路条件和可达性一般对噪音控制的要求一般一般高临靠大丽路，局部噪音污染大对自然景观的要求一般一般高周边无自然景观对建筑装修档次及配套设施的要求内部因素低一般较高尚未动工，伸缩性大对公共休闲空间的要求一般低高公共空间较多，弹性大对管理服务的要求较高一般高尚未确定，可灵活安排营运管理序号项目特性旅游购物区适应性得分餐饮娱乐得分休闲度假得分位置本项目位于大丽路与才村旅游线交叉口、

3、水陆路可达性好。非常适应。但离古城较远，辐射性一般。4比较适应，区域辐射性一般。3不太适应2区域功能旅游配套区.以石材加工和生态农家乐为主，生活及商业配套不足。较适应，但周边商业氛围缺失。3弥补古城规模和档次不足,栏截游客。较适应3本区域内未形成休闲业态度假氛围，空间与风险并存。2交通配套项目水陆路交通可达性较好，但公共配套不足.对公共配套要求不高，较适应。4对公共配套要求不高，不太适应。2公共配套影响不大，比较适应。3昭示性展示面大，商业昭示性强：利于吸引人流。良好昭示性是零售业的必须4有利于吸引过往人流和市民消费。4有利于吸引旅游散客消费。3环境周边公共环境及

4、交通轶序较差.影响商业环境及消费档次。2影响不明显3负面影响大于正面影响。1项目特性与功能适应性比较分析序号项目特性旅游购物得分餐饮娱乐得分休闲度假得分景观周围无自然景观资源附加值作用不明显，影响不大3附加值作用不明显，影响不大3附加值非常明显，无优势1噪音大丽路车速快，汽车噪音较大。影响较大2对噪音不太敏感3对噪音非常敏感1消费人群社团游客较多，散客少，居民及上班族基本没有非常适应5淡旺季明显，旅游基本不吃大餐，适应性一般3观光游客流动性大，不太适应。1价格比较价格优势不明显，均价较高。旅游业售价较高，但市场相对饱和、同质化严重。铺小易售3市场潜力较大，商铺规模

5、大不易于销售，市场总量小、竞争激烈3市场需求大，但物业面积大单价低、且不易销售。3租金片区内缺乏销售参照物。租金较高，招商相对容易。3租金较高，招商难度较大。2租金较低，招商难度大。1合计332819从项目自身条件角度分析：旅游购物＞餐饮娱乐＞休闲度假项目区域分析小结从区域市场空间分析旅游购物＞餐饮娱乐＞休闲度假从项目特性分析旅游购物＞餐饮娱乐＞休闲度假从区域人流结构分析游客＞居民、、社团游客＞散客过境人流＞固定人流项目定位建议：1、项目初步定位为大理新兴旅游文化商业中心和餐饮休闲配套基地；2、旅游商品和省内特色文化消费品为主要业态，层次较高的餐饮娱乐休闲为补充。

6、3、充分考虑旅游汪旺季平衡，业态规划要吸引当地消费力量。社团游客追求新奇随机性较强停留时间短购买力较弱旅游散客追求新奇文化消费随机性强停留时间较长购买力强居民追求实惠规律性强休闲餐饮为主购买力一般建议：1、项目整体目标消费者重点针对社团消费和散客为主，以商务和居民消费为辅。2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和过境车辆进入。3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。目标顾客消费行为特征分析商务客追求档次规律性强餐饮娱乐消费为主消费水平旅游行业市场规律分析旅游出行方式社团＞散客＞自驾车＝4：3.5：2.5消费能

7、力分析自驾车＞散客＞社团游客游客分析整体购买力分析社团＞自驾车＞散客购买成交率社团＞自驾车＞散客购买动机可引导性社团＞散客＞自驾车消费行为分析社团游客购物行为分析消费地点指定地点＞自选地点消费取向小件、低价商品方便快速心理安全引导因子线路＋导游＋兴趣机会(O)区域潜在商业配套需求大民俗文化消费需求大有规模效应，建设发挥空间大配套可优于其它竞争项目项目优劣势分析优势(S)商业昭示性强区域辐射性强可达性较好区域内游客和过境人流多产业政策支持劣势(W)主体规划已定，调整空间不大过境人流大于固定人流周边自然及人文环境较差距离古城及下关较远威胁(T)区域新项目同业态经营可能

8、快速通道较