长春市CBD房地产项目可行性研究报告

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1、长春市CBD房地产项目第1章绪论房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。当今社会，房地产不仅是人们生产、居住的活动场所，而且逐步成为现代社会经济大系统的有机组成部分。房地产业的持续、合理发展直接影响到公共投资、个人消费、社会就业以及金融、信贷和多种相关产业的发展，起到了带动产业结构优化调整、促进城市基础设施建设、改善城市环境、推动城市化经济发展的作用。近年来，我国房地产业快速发展，在“振兴东北”这个良好经济氛围下，长春市房地产投资从2000年以来，一直保持着较高的增速，呈现出迅猛的发展势头。

2、这加快了城市建设、改善了投资环境、提高了人民居住质量和城市总体经济水平，但同时也暴露出了一些值得深思的问题。不少房地产企业掘到第一桶金之后，就不能拿地继续发展，面对国家的宏观政策和行业形式变化也是束手无策，最终淘汰出局；有的企业开发过程中不能得到银行贷款，项目中期搁置或被迫转让，总结失败的原因主要是前期工作不够重视。如今绝大多数房地产项目建设规模大，开发周期长，为了规避投资中的各种风险，获得最大收益，发挥项目对经济的拉动作用，对其进行可行性研究显得尤为重要。-3-可行性研究是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程

3、技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行，在经济上是否合理，并对多个方案进行优选的科学方法。本论文以地处原长春税务学院的“长春市CBD房地产项目”为研究对象。项目是以写字楼、商住楼、商铺和地下车库为一体的商业性开发项目，总建筑面积高达27万平方米，建设项目周期4年，估算总投资为101543.2万元，风险较大，对项目进行可行性研究意义十分重大，具体如下：1、通过对“长春市CBD房地产项目”可行性研究，可以判定项目的可行性，为投资决策提供依据；2、可行性研究的结论是“吉林省宏基置业

4、有限公司”筹集资金和向银行申请贷款的依据，也是向当地政府、规划部门、环境保护部门申请建设执照的依据；3、可行性研究的结论可作为“吉林省宏基置业有限公司”或有关方面商谈合同、签订协议的依据；是项目进行工程设计、设备订货、施工准备等建设前期工作的依据；4、获得批准的可行性研究报告是该CBD项目的科研试验、机构设置、职工培训和生产组织的依据，也是项目建设的基础资料和对该项目考核的依据。-3--3-第2章总论第2章总论2.1项目背景2.1.1项目名称吉林省宏基置业有限公司开发建设《长春市CBD房地产项目》2.1.2项目性质新建2

5、.1.3项目承办单位名称及概况本房地产项目开发承建单位“吉林省宏基置业有限公司”成立于21世纪初，最初在通化市取得成果，几次成功运作后，2005年登陆长春并打开了市场。目前，宏基置业仅在通化已拥有房地产开发、建筑安装、物业管理多个公司，资产总额超过2亿元，近年来在通化投资达2.5亿元之巨，连续两年被当地政府授予“纳税明星企业”。05年公司进军长春市场向大城市过渡，实施了“由居住地产向商业地产转化；由消费型物业向持有型物业转化”的经营战略，并在当年6月至2006年10月与吉报集团合作开发“吉林日报报业集团新闻大厦”，让同行

6、刮目相看。2.1.4可行性研究报告的编制依据1、长春市住房建设规划（2006-2010）文本；2、开发公司立项报告；3、国家相关法律法规政策；4、化学工业出版社《可行性研究辞典》；5、中国电力出版社《工程建设项目可行性研究实务手册》；-7-第2章总论6、国计委和建设部发布《建设项目经济评价方法与参数》。2.1.5项目提出的理由与过程房地产业是国民经济的重要组成部分，国民经济中投入产出表的40个部门中，有38个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系。作为第三产业龙头的房地产业，发展非常迅速，其基础是众多产业构成的

7、整体经济，与整体经济密切相关，在带动相关产业发展及拉动国民经济增长方面发挥着重要作用。表1－1是2000年至2003年三产业总量一览表。表2－1三产业总量一览表年份比较项目2000200120022003第一产业（亿元）120.9135.9146.8157.3第二产业（亿元）356.0443.6522.3630.3第三产业（亿元）338.1423.5480.9550.4第三产业所占比重（%）41.542.241.841.1产业结构的逐年改善，必将带动房地产业及相关产业的发展，为长春市房地产市场提供了良好的发展机遇，推动其

8、健康运行。尤其是第三产业的迅速发展，增加了对写字楼和公寓类物业（商务公寓、酒店式公寓）的需求，为房地产业发展带来新的市场机遇。随着2005年“振兴东北老工业基地”战略的进一步实施，以及长春市招商引资力度的加大，将进一步加快国民经济相关行业的发展速度，为房地产市场带来巨大的发展空间。从长春市房地产市场的需求看，-7-第