论物权变动中未经登记的受让人利益的保护.doc

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1、论物权变动中未经登记的受让人利益的保护　　一、买受人利益的保护在两种不同模式下的比较　　案例一：1996年6月，张某将自己的房屋以2万元的价格转让给肖某。肖某取得张某的房产证后，并没有办理过户登记手续。肖某在使用该房屋不到两个月之后，对房屋略加修缮然后以4万元的价格转让给丁某。丁某从肖某那里取得张某的房产证，但也没有办理过户登记手续。丁某住了一年后，以5万元的价格将该房屋转让给赵某。赵某也没有办理过户登记手续。在赵某居住期间，即2001年，该房屋所在的位置被划为经济开发区，该房涨至20万元。此时张某诉请法院判决其与肖某的买卖合同无效，要求肖某返还其房屋。由此而发生争议。　　对于本

2、案，存在两种观点。第一种观点认为，由于房屋买卖没有经过登记，合同无效，该房屋的所有权并没有转移。我国《合同法》第44条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。”由以上两条规定可知，在我国，房屋买卖合同以登记为生效要件。本案张某与肖某之间的房屋买卖合同没有登记，应当认定为无效。既然合同无效，房屋的所有权并没有转移，仍然归属于张某。出卖人负有返还价金的义务。同时，由于合同无效，出卖人张某不存在承担违约责任问题。至多只能承担缔约

3、过失责任。　　第二种观点认为，这些合同有效，但是房屋的所有权不能转移。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”根据该规定，虽然我国《城市房地产管理法》第35条规定房地产转让必须经过登记，但是并

4、没有规定房地产转让合同经过登记才能生效。因此，本案张某与肖某之间的房屋买卖合同仍然有效。但是由于没有登记，房屋的所有权并没有转移，仍然应该归属于张某。由于买受人丁某、赵某知道该房屋的所有权人是张某仍然买受该房屋，其主观上并非善意，不存在善意取得问题。当然，出卖人不能把房屋所有权转移给卖受人，违反合同，应该承担违约责任。　　案例二：1998年，张某是某软件公司的员工，因成绩突出，软件公司奖励给他两套住房。但软件公司并没有办理房屋产权过户登记手续。1999年，张某将其中的一套房屋转让给杨某。杨某经过调查核实，得知这是软件公司奖励给张某的房子，于是支付相关款项后搬进居住。2001年，张

5、某在一次交通事故中不幸逝世，遗产由其子继承。软件公司以我国《合同法》规定赠与合同在标的物所有权转移之前可以随时撤销为由，主张撤销该赠与合同从而收回该房屋。由此发生争议。　　对于本案，存在三种观点。第一种观点认为，按照我国《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，在本案中，软件公司没有为张某办理房屋产权过户登记手续，所以当然可以撤销赠与合同，软件公司与张某的赠与合同因被撤销而至始不存在，张某不能取得房屋的所有权，张某的转让行为属于无权处分行为，杨某明知该事实存在，不构成善意取得，我国既有立法也不承认不动产的善意取得。张某的儿子应该返还杨某的价款以及自接

6、收该款项之日起至返还之日为止的利息，而杨某则要支付居住该房屋期间的租金。　　第二种观点认为，软件公司与张某的赠与合同有效，但是由于没有办理房屋产权过户登记，按照我国现行法律的规定，张某并不能取得房屋的所有权。如果张某的儿子不能进行房屋转让登记，杨某可以诉请张某的儿子承担违约责任。　　第三种观点认为，软件公司与张某的赠与合同有效，杨某可以依据该有效的合同诉请张某的儿子办理房屋转让登记。而张某的儿子可以诉请软件公司办理相关产权转让手续。　　显然本案中，第三种是一种对杨某与张某的利益保护较为合理的观点。但是，这是一种现有立法难以得到支持的观点。根据我国《合同法》第186条(关于赠与合同

7、的规定)、《民法通则》第72条(关于财产所有权转移的一般规定)以及《合同法》第44条(关于财产所有权转移的一般规定)、第133条(关于财产所有权转移的一般规定)以及最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(一)》第9条的规定，因为房屋所有权因没有登记尚没有转移，而赠与合同在标的物所有权转移之前可以随时撤销，那么该赠与合同因被撤销而无效。既然无效，张某的儿子、诉请软件公司办理相关产权转让手续就失去了其基础。因为张某的儿子的处分行为是一种无权处分行为，根据《合同法