疫情下的中国房地产市场.docx

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1、目录1、疫情冲击下地产需求的“四步走”32、稳增长还需房地产？73、房地产政策需要因城施策13图表目录图1：疫情对地产需求的四个积极影响4图2：过去3个月Shibor的下降往往带来地产销量的回升4图3：本轮周期3个月Shibor向房贷利率的传导不顺畅5图4：2020Q1居民倾向于更多储蓄占比创新高5图5：疫情对房地产需求的冲击分四个阶段6图6：3月地产销量从底部恢复，4月修复速度有所放缓7图7：居民未来收入信心与就业预期指数大幅回落7图8：房地产投资周期与名义GDP增速密切相关8图9：房地产投资周期与企业利润增速密切相关

2、8图10：房地产投资周期与财新PMI密切相关9图11：房地产投资周期领先库存周期9图12：房地产稳增长的逻辑10图13：房地产带动汽车消费10图14：2016年以来消费者信心的大幅上升与房价的上涨与密切相关11图15：房地产投资周期同步或领先5000户工业企业宏观经济热度指数同比11图16：地方政府拍卖土地获得财政收入12图17：货币当局资产负债表扩张与土地购置面积增速高度相关12图18：房价涨主要是地价涨13图19：居民杠杆率缺口预警了上世纪90年代日本房地产泡沫14图20：居民杠杆率缺口预警了2007年美国次贷危机1

3、4图21：居民杠杆率缺口预警了1973年英国房地产泡沫15图22：居民杠杆率缺口预警了1997年泰国房地产泡沫15图23：居民杠杆率缺口预警了1997年中国香港房地产泡沫16图24：2018年以来中国居民杠杆率缺口在零附近16图25：近几年家庭房贷占负债比重上升17图26：上市房企资产负债率不断上升17图27：上市房企带息债务占归母权益比重上升18图28：2020H2上市房企信用债到期的压力开始明显增加18图29：地产股超额收益大致领先房价环比6个月19图30：未来房价上涨预期领先房价19从目前的情况来看，居民没有出现过

4、度信贷的情况，房地产继续向上发展的话，短期还看不到风险。但过去形成的“房价永远只涨不跌”的预期正在发生变化，未来还是要更多的警惕价格的下跌引发质押品风险，所以提出的政策还是因城施策。我们对房地产一直都是避免房地产价格的过快上涨，但是从来没有说过要去抑制房地产行业的发展，这是有差异的地方。对于房地产行业来说，包括对中国的经济发展，这个行业确实空间比较大，因为城市化的进程，对未来中产阶级朝着七亿走、实现2035年目标，是起着支撑的作用。关键是行业的发展，避免价格的上涨超过居民收入的上涨，对于房地产行业的发展，可以考虑通过国开

5、行这种方式建立共有产权房，相当于地价这一块儿将来转让的时候，再回归到地方政府，或者是回归到银行，可以单独地放出，甚至可以不进财政的表，直接从央行到商业银行，到共有产权房那一块儿去，对于抵抗疫情对经济的影响也是起着积极的作用。1、疫情冲击下地产需求的“四步走”疫情对房地产需求的影响分两个方面来看，积极的影响有四点：（1）未来一段时间货币条件会继续维持相对宽松，过去3个月Shibor的下降往往带来地产销量的回升。虽然本轮周期宽信用主体不是房地产，3个月Shibor已经接近2009年金融危机时期的低点，Shibor向房贷利率的

6、传导不顺畅，商品房销量没有像过去一样大幅回升，但货币条件维持极度宽松的情况下，资金会部分流入房地产市场，对住房需求总归会有一些支撑。（2）经济下行的时候，企业经营相对困难，银行的优质资产不足，息差又在逐步被压缩，因此在放贷的时候，银行会更加倾向于放按揭贷款，这对疫情下房地产的需求产生积极的影响。（3）疫情加速降息进程，5年期LPR利率下降有利于引导房贷利率平稳下降，首套房贷款利率从2019年11月5.53%的高点见顶回落，2020年3月首套房贷款利率从5.5%下降至5.45%，利率下行出现了加速。（4）疫情之下，老百姓“

7、居者有其屋”的观念可能进一步加强，同时预防性的储蓄会增加，2020Q1居民倾向于更多储蓄占比大幅提升至53%，为2003年以来最高，部分居民会觉得可以通过住房进行储蓄。图1：疫情对地产需求的四个积极影响资料来源：图2：过去3个月Shibor的下降往往带来地产销量的回升SHIBOR:3个月:月商品房销售面积:累计同比(右轴)760640520403-2021-400-60资料来源：Wind，图3：本轮周期3个月Shibor向房贷利率的传导不顺畅SHIBOR:3个月:月金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款(右轴)78

8、7.56756.5465.53524.514资料来源：Wind，图4：2020Q1居民倾向于更多储蓄占比创新高更多储蓄占比更多投资占比更多消费占比6055504540353025201510资料来源：Wind，但是我们要看到疫情对房地产的冲击是分阶段的：第一阶段：隔离期需求被冻结。在隔离期的时候，居民出行受限，售楼处