试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用--打印.doc

《试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用--打印.doc》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、试析市场比较法在房地产评估诸方法中的地位和原理运用张方峰江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公司 市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认，在发达国家房地产评估中处于主导地位。一、市场法的理论依据是经济学中的替代原理从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度

2、等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。但是，若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于“大数法则”，该法则也称大数定律，是随机现象中的基本规律。二、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：1.公开市场价值标准与各种评估方法“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢？当

3、然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。4从市场法的定义可知，市场法的出发点，是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而最终目的是确定出待估房地产的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。同时，市场法又强调了类似房地产的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所有这些都告诉我们，应用市场法评估的终极目的，

4、就是确定评估对象的公开市场价值，可见，市场法是公开市场价值标准在评估方法中的直接体现。笔者认为这也正是《规范》中规定：“有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估法”的原因所在。经过分析研究发现，不仅市场法体现了公开市场价值，其它评估方法也同样是如此。这从其它评估方法的定义和评估要求上都可以看出：收益法是为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到评估时点，并以其贴现之和作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法；成本法是求取待估房地产在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而

5、估算待估对象的客观合理价格或价值的方法；假设开发法是将待估房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法、成本法、假设开发法都要求评估的最终结论是“待估房地产的客观合理价格或价值”，这和市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现。同时，收益法中求取待估房地产在未来所能产生的正常收益，所依据的数据是采用“正常客观的数据”(见《规范》第5.3.2、5.2.3条)；成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(见《规范》第2.

6、0.14、2.0.21、2.0.22条)；假设开发法采用的待估房地产预期开发后的价值“宜采用市场比较法求取”(见《规范》第5.5.4条)，并且扣除的是“预计的正常开发成本、税费和利润等”(见《规范》第2.0.15条)，这些都说明，这些评估方法同样是以现实存在的与评估对象有关的各种公开市场价值为出发点的。可见，从这些评估方法的运用到评估结论的确定，都要受到公开市场价值标准的影响，处处体现着公开市场价值标准。而由于市场法是最直接体现公开市场价值标准的一种评估方法，所以可以认为，其他评评估方法都是市场法的变形和补充，因为

7、它们的实质都是要确定评估对象的公开市场价值。经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。2.各种评估方法与“替代”原理的关系前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究发现：(1)收益

8、法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的