营改增后房地产企业怎么做账.doc

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1、营改增后房地产企业怎么做账　　营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称“原制度”)中的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。　　引入作业成本法　　新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法———“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。　　主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本———前期工程

2、费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。　　将原制度规定在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本——营改增后房地产企业怎么做账　　营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称“原制度”)中的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。　　引入作业成本法　　新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法———“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本

3、核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。　　主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本———前期工程费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。　　将原制度规定在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本——营改增后房地产企业怎么做账　　营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称“原制度”)中

4、的相关规定相比，房地产企业“开发成本明细项目”的具体核算内容发生了4个方面的变化。　　引入作业成本法　　新制度的最大亮点是，引入了新的成本管理方法———“作业成本法”。体现在房地产企业开发成本核算来看，主要是将原制度在“期间费用”开支的部分费用计入了“开发成本”，使成本信息更加真实、完整。　　主要项目有，将原制度在“管理费用”、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本———前期工程费”。比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。　　将原制度规定在“管理费用”

5、、“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本———开发间接费”。比如：预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。　　将原制度规定在“销售费用”开支的项目，计入了“开发成本———基础设施建设费”。比如，开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施费用。　　新增借款费用项目　　无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定，房地产企业的成本项目均为6个，即土地征用及拆迁补偿费、前期工

6、程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。　　而《新成本制度》在房地产企业原有的6个成本项目基础上，新增了第7个成本项目———“借款费用”，并明确规定其用来核算符合资本化条件的借款费用。也就是说，对房地产企业在商品房开发过程中，即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间，因房地产开发项目借款而发生的费用，需要进行资本化处理，计入“开发成本———借款费用”核算。　　这一变化，解决了房地产企业核算“借款费用”计入哪个成本项目的难题，对企业来讲是一大福音。根据《企业会计准则第17号——

7、—借款费用》，并结合《新成本制度》要求，笔者认为房地产企业核算“开发成本———借款费用”应该设置以下明细项目核算：利息支出，指房地产企业支付给银行等金融机构的利息支出、非金融机构的利息支出;汇兑损益，指房地产企业借入外币资金因汇率变动对外币本金及其利息的记账本位币金额所产生的差额;金融机构手续费，因借款而支付给金融机构的手续费，如融资顾问费、贷款手续费、理财费用、贷款佣金等;中介机构费用，因借款而必须发生的支付给中介机构的费用，如支付的土地评估费、在建工程评估费、法律顾问费、财务报告审计费、担保费等;其他，指因借款而支付的其

8、他借款费用，如土地抵押登记费、在建工程抵押登记费、租赁登记费等。　　细化和明确前期工程费　　新制度把“前期工程费”明确分为勘察设计费、报批报建增容费、“三通一平”费、临时设施费四大类，并将这四大类进行了细化。　　勘察设计费，包括勘测丈量费、规划设计费。其中，勘测丈量费包括初勘、详勘等。主要