浅谈房地产工程管理及成本控制.doc

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1、浅谈房地产工程管理及成本控制　　摘要：房地产工程关系千家万户、社稷民生，必须严格做好工程管理及成本控制。房地产工程建设是一项投资额巨大、建设周期长、技术复杂的工作，决定着房地产企业经济效益，笔者从多年房地产工程管理角度出�l，对房地产工程进行工程管理及成本控制，只有这样才能保证房地产工程的质量和安全，提升效益。　　关键词：房地产工程；管理；控制；对策　　一、房地产工程管理对策　　房地产工程关系千家万户、社稷民生，必须严格做好工程管理及成本控制工作。要想做好房地产工程管理工作，必须要从以下几个方面入手：　　一是要提升房地产工程管理者的管理水平，要建立完善

2、的成本控制体系，准确的定位成本控制管理目标，需要提升管理者的管理能力和职业素养，培养工作能力，养成职业道德，房地产企业需要定期对企业的相关人员进行业务培训，让其了解和详细掌握管理中的发展动态，除了必要的能力培训，还要加强对企业人员的职业道德培养，加强员工的法律观念，增强其法律意识。企业可以建立人才管理系统，针对不同人才的管理能力进行分类登记和考核，统一进行管理。针对不同岗位的管理要求进行管理课程的教育，针对性的提升员工的工作能力，增强企业整体管理能力和综合职业素质文化建设。　　第一是要切实提升房地产工程质量。加强工程施工质量是房地产工程管理的重点内容，

3、也是整个建筑工程质量的保障的重要环节。一是要对工程建筑材料进行试验、检验，保证建筑材料的质量性能符合工程的要求。第二是加强房地产工程施工过程的质量管理和控制。加强工程施工过程中的质量管理主要从工程人员的工程质量、工程机械设备的工作性能、工程建筑材料以及应对不可抗力因素的措施等入手，尤其是对隐蔽性的工程质量要加强监督、监测。第三是提高房地产工程施工工艺。在工程过程中采取科学的工艺技术对提升工程质量具有重要的作用，同时也可以提高工程效率。　　三是要提高工程进度及建设效率。第一，要编制合理的工程计划。房地产企业在工程的前期应该与有关工程单位进行有效的沟通，对

4、房地产工程整体进行统一规划，制定出具体的工程方案，从整体上协调不同工程部门之间的关系，保障工程单位之间的有效配合与衔接，实现资源的最大利用；第二要提高工程图纸的质量与设计工艺。在工程中经常会出现因为设计图纸与实际工程环境的不符而导致工程方案更改的现象，因为设计图纸变更会给工程进度带来巨大的影响，因此要加强设计图纸的质量，尽可能避免因为设计图纸的因素而导致设计变更的出现。　　二、房地产工程成本控制措施分析　　1.房地产工程前的成本控制措施　　要在招投标过程中对低价中标企业进行分析和评估。有时客观存在承包工程的单位为了顺利招投标而故意压低投标价格，承包单位

5、压低竞标价格一方面是由于市场竞争较为激烈，另一方面可能是出于承包单位是为了提高在后续工程招投标中标的可能性，这可能存在逆向选择问题和道德风险。这样的情况就非常需要房地产开发企业对低价竞标的企业进行评估，要了解承包企业的资信和资金状况，不能仅仅以低价作为选定承包企业唯一的因素。　　要多措并举对施工方案进行规划设计。房地产开发企业可以采用招投标和方案设计竞赛等方式来提高方案规划设计的质量和进度，可以缩短方案设计需要的时间，提高方案设计的质量和水平。房地产开发企业可以根据已经批准的设计任务书和投资预算书中的要点要求进行原始的设计，采用合理科学的设计标准并不断

6、的完善设计标准，尽量减少设计不当，质量不高，效率低下等问题给房地产开发企业带来的损失。　　2.房地产工程中的成本控制措施　　要加强房地产工程变更和索赔控制。在房地产工程的具体工程过程中，常常会有这样或那样的因素导致工程局部设计变更、材料变更、工程工艺变更等，这些变更或多或少都会给工程成本造成一定的影响，因此，施工单位必须严格审批需变更工程，有效控制工程成本增加。　　要加强房地产工程造价的动态控制。加强工程造价的动态控制需要对租赁设备、购买材料、工人工资、工程设计变更、隐蔽工程等动态因素都有很充分的了解。在具体的工程过程中，如遇到上述因素的变动，工程造价

7、人员应该为企业认真审核原预算报价，同时对变更内容进行补充预算，另外还需要对价格进行核定和办理签证，把握好工程过程中每一处细微的动态因素。　　3.房地产工程竣工结算阶段　　一定要重视重点工程决算的审计工作，主要核算工程企业多算重复计算及不合理不应由房地产企业承担的成本，应主动控制工程企业计算报价，防止工程企业不断增大虚报高估部分，可采用超额审计费由工程企业承担。除此之外，要注重动态成本管理。市场是千变万化的，工程开发过程中存在很多不可预见的因素，为了能更好地控制工程成本，必须对动态成本进行有效管理，实时反映和预测工程完工时的整体成本，降低工程风险。　　三

8、、结语　　房地产工程是不仅仅事关经济发展，决定着房地产企业经济效益，更涉及社稷民生，必须引起高