商业地产吸金有方.doc

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1、商业地产吸金有方　　今年上半年度上海房地产市场现状如何？房地产融资、甲级办公楼及零售物业、住宅市场出现了哪些新情况、呈现了哪些趋势？　　高力国际近期发布的报告进行了回顾和展望。延续第一季度平稳的租金走势，上海甲级写字楼市场平均租金继续保持稳定。上海零售物业租赁市场表现良好，但由于新增供应的不断增加，零售物业租金涨幅已放缓。商业物业投资市场则保持活跃，上半年度共录得7宗整售买卖。高力国际华东及西南区物业投资服务部执行董事汪蓓女士表示：“7宗交易里只有2宗是境内买家，其他的都是境外买家。可以看出，2012年国内买家很积极，但到了今年上

2、半年境外的买家开始活跃起来。”可见大部分海外投资者对上海办公楼及零售物业依然青眼有加。　　外资融资在中国限制很多，而且资金流入不易，境外买家如此积极，主要还是因为看好国内市场。汪蓓认为，大宗投资市场今年来发生了变化，就是投资者和开发商现在都开始回归一线城市。原因在于，一线城市的投资需求相当旺盛，而且众所周知，商业地产炒作相当困难，尤其是大宗交易，所以确实是因为有需求才有市场。还有就是租客的选择，现在不仅是上海的外资租客，本地租客也开始把上海当成据点，不一定会买，但肯定会租，如银行、保险公司等，中小型企业也需要租赁办公室，而且对于办

3、公室的要求也越来越高。“选择在主要城市建立办公点，不外乎两个地方—北京和上海，所以在需求比较旺盛时，都会到一线城市，是看好一线城市的需求。”她说道。　　在住宅市场方面，一二手房市场房价仍然小幅上涨。自“新国五条”出台以来新房供应量激增，凸显出开发商对未来市场的信心。　　融资问题　　对于中国银根变化对房地产融资影响的问题，汪蓓表示，中国银根的收紧和放松在过去几年来都是时常看到的一种很平常的变化。开发商经历了这几年来的收紧和放松的变化以来，都已经有了各自的反应和解决方案。当放松时，大型开发商就会进行融贷，中型开发商也会通过银行进行融资

4、，如果不够的话，中国在信托平台上也是比较有效的。　　她认为，最近的“平行融资”平台包括了一部分的信托，一部分的股权融资，或者是股加债，有很多境内外的资金提供者，有信托的方式提供，或者是正常方式的房地产资金来进行融资。虽然从结构上来看是债后股加债的形式。　　近期银根收紧对于房地产开发环境造成了哪些影响？汪蓓表示：“我个人采取保留的态度。可以预见，政府是想通着这项举措来对开发商进行整合，去芜存精，对于国内优质的大中型开发商的项目进行优化，淘汰小型开发商劣质的单案、数案。”　　海外融资成本比国内本身就低，大开发商会寻求海外融资渠道，而中

5、小开发商面临着很大的融资压力。汪蓓分析，大型开发商的融资平台在国内比较顺畅，在海外投资，他们是希望能有更开阔的海外投资平台。国内的中小型开发商一直以来都有融资的压力，所以很多信托的平台都是中小型开发商的平台。而中小型开发商因为区域的不同，也有他们自己的融资渠道。例如江浙区域的二级开发商，他们会有自己的平台，会通过生意伙伴形成自己的筹资渠道。所以很难一概而论。　　甲级写字楼　　今年前五月上海实际利用外资总额同比增长11.8%。有利于次中心商务区市场的基础建设投资额在前五月同比增长9.4%。　　嘉地中心和静安嘉里中心二号楼是本季度两个

6、新增供应。今年第二季度的租赁市场较第一季度活跃，但主要是季节性因素影响而非经济基本面改善之结果。上半年，净吸纳量总计约12万多平方米，同比上升44%。本季，甲级写字楼市场内瞩目的租赁成交案例包括：Visa搬迁至未来资产大厦，承租约2000平方米；中信资本附属公司在上海环球金融中心承租约1600平方米作为新设办公地点；帕金斯威尔将其在恒隆广场二期的面积扩大2100平方米。　　截至今年第二季度末，上海核心商务区甲级写字楼平均租金与上一季度相若，持平在每天每平方米人民币8.8元。今年上半年内，整售市场录得共计5宗整售交易。譬如，第一季度

7、内，ARA以总价人民币19亿元收购海洋大厦。第二季度，里昂证券以约每平方米人民币33000元的单价收购了东海商业中心二期及一期部分面积。同期，凯雷集团4月向富达来地产信托收购了中区广场，交易总价约人民币16.7亿元，该项目座落于黄浦区。　　总计约25万多平方米的3个项目预计会在未来6个月内进入上海核心商务区甲级写字楼市场，包括静安嘉里中心三号楼、长宁区金虹桥国际中心以及黄浦区的金外滩国际广场。上海甲级写字楼平均租金预计在今年全年保持平稳。　　上海哪个区域的办公楼的租金会有上涨的潜力？高力国际华东区办公楼服务部租户代表董事吴群先生认

8、为：“如果上海整体大环境不发生很明显的变化，预计是会维持不变的，但是在基础上随着某些项目的规划完整、配套完善以及专业参与者的积极参与，个别区域的租金会上涨。不过租金的上涨还是视当今的情况而言。就这个定义来看，未来的大虹桥区域，有可能写字楼租金上涨幅