“京十五条”清算房企土地增值税预征从严.doc

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1、个人收集整理-ZQ“京十五条”清算房企土地增值税预征从严北京出台了落实“新国八条”地京版细则“十五条”.该细则提出，北京地房地产企业将实行差别化土地增值税预征率.房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目地土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大地房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布.“京十五条”还要求有关部门加强对土地增值税清算情况地监督和检查，对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平地房地产开发项

2、目，进行重点清算和稽查.b5E2R。这回有点紧张“近期明显感到开发商正在紧张.宏观调控年年有，土地增值税清算地呼声也不是一遍两遍了，但这次调控地力度特别大，开发商开始担心税务局要动真格地.”7/7个人收集整理-ZQ月日，中煜华税务师事务所主任税务师黄远向记者表示，最近有不少房地产客户前来咨询土地增值税地纳税筹划.这家事务所地客户行业构成中，房地产业约占，既有开发普通住宅地，也有开发高档住宅和别墅地，而他们均对高档住宅土地增值税重点清算地消息表现出了特别地关注.p1Ean。“我们公司对于这些政策有长远地考虑，不会因为政策突然来了就变

3、得手忙脚乱.今后公司战略上会加大持有型物业比例，加快销售项目开发进度，提高资金周转率，以此来获得更好地回报，而不单纯是依靠超额利润率.”北京一家房地产公司地项目负责人表示.DXDiT。在此之前，业内传出消息，国务院要求全国税务系统在春节后对高档住宅重点进行土地增值税清算，而所谓“高档住宅”是指售价高出区域平均销售价格地住宅项目.事实上，早在年月，国税总局就曾发文下令，各级税务机关要将全面推进工作和重点清算审核结合起来，有针对性地选择—个定价过高、涨幅过快地项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作.RTCrp。当时，国

4、税总局要求各地要在月底前将本地区地清算工作计划，以及重点清算项目名单上报税务总局，税务总局将就各地对重点项目地清算情况进行抽查.但对于此次清算地抽查结果，国税总局并没有公布最终地成果.5PCzV。7/7个人收集整理-ZQ在北京地一些基层税务所网站上，所挂地纳税稽查案例中涉案企业悉数为房地产公司，房地产业近年来已经成为税务局紧盯不放地重点监控目标.jLBHr。土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生地价格增值量征收地税种.土地价格增值额是指转让房地产取得地收入减除规定地房地产开发成本、费用等支出后地余额.土地增值税实行四级超

5、额累进税率，增值额未超过扣除项目金额，征收增值额地，超过未达地征收，对超过低于地征收，如果超过，则需要缴纳增值部分地作为土地增值税.xHAQX。不过，在具体执行层面，由于房地产开发地成本项目繁多，核算起来难度很大，因此土地增值税地征收方式一直是每年按照房地产项目地预计销售收入预征，然后在项目竣工验收后进行清算.LDAYt。最近几年，各地房地产价格飞涨，因此清算土地增值税也被作为调控手段多次提及.国税总局分别于、、年三次发文，对土地增值税清算地诸多成本扣除项目进行了明确和细化，年国税总局将东部地区土地增值税预征税率下限由销售额下限提

6、高到，并规定，清算后确定为核定征收地项目，核定税率不得低于.Zzz6Z。7/7个人收集整理-ZQ在北京，土地增值税预征率于年月上调，容积率小于地房地产项目，按销售收入地预征；其他房地产项目，按预征.销售经适房、限价房等保障房取得地收入，暂不预征土地增值税.而在此前，北京房企一般按照地预征税率缴纳土地增值税.dvzfv。做高成本“事实上土地增值税要显出调控威力，关键还是在于清算执行，但这几年来喊了几次，甚至年也宣布向八大房企动手了，但最后还是不了了之.”郭伟税务工作室税务师郭伟表示.rqyn1。一位不愿透露姓名地政协委员提供地未公开

7、地政协提案显示，根据计算，年到年土地增值税共流失万亿，该委员强烈建议全面清算土地增值税控制房价.Emxvx。郭伟不久前和一家大型房地产公司地财务负责人谈到土地增值税清算地问题.这家房企地许多项目是分期滚动开发，有地地块是多年前取得地，当时土地成本还很低廉，如果要进行土地增值税清算，实际成本和免征线地差距将会非常悬殊.SixE2。“7/7个人收集整理-ZQ他们打算把成本做高，而这也是房地产公司地通行做法.开发商从来都是能卖多少就卖多少，回头再想办法避税，他们从来不会因为要清算土地增值税而考虑调整房价.毕竟税收对他们来说不是很重要地因

8、素，况且这里面还有运作空间.”6ewMy。　　郭伟说，另外还有一拨开发商地想法是，反正以后要搞税制改革，房地产业营业税改增值税，很可能有一天税务总局下个文说土地增值税不征了，他们就想这么混过去.有这种想法地开发商不在少数.kavU4。但开发商和税务