项目贷款评估报告(新).doc

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1、关于xx的竞拍项目贷款评估报告一、参加本次评估人员：中国注册房地产估价师中国注册土地估价师工程师中国注册房地产估价师中国注册土地估价师中国注册房地产估价师经济师会计师中国注册房地产估价师经济分析员二、本次评估主要参考文献：1、《MSR银行固定资产贷款项目评估办法》；2、MSR公司提供的项目产品及产权资料；......目录第一章概要5一、评估说明5二、项目概况5三、评估结论71、项目合法性评价72、借款人经济实力73、项目投资估算及筹资方案84、项目财务指标85、项目经济效益及贷款效益86、项目风险8第二章借款人及担保情况评价10一、借款人简介

2、10二、借款人公司管理及人力资源情况说明11三、借款人经济实力分析13四、项目担保情况评价15第三章项目建设条件评价16一、项目合法性评价16二、项目建设条件评价17三、项目建设规模和发展目标18四、项目产品、技术特点及工艺流程19第四章市场评估29一、我国医药行业发展现状分析29二、现行国家政策和加入WTO对医药行业的影响31三、该公司市场竞争力分析34四、项目产品经营策略评价35五、本项目竞拍的必要性36第五章投资估算与筹资评价38一、投资估算38二、筹资评价381、项目总投资来源382、企业自有资金情况393、未到位资金情况39第六章项

3、目财务效益评估指标的计算和分析40一、项目销售收入预测40二、成本费用预测42三、项目投资构成各项费用来源43三、项目财务效益指标计算45四、项目财务盈利能力评价45五、项目清偿能力分析46第七章不确定性分析47...一、盈亏平衡分析47二、敏感性分析47第八章贷款风险评估与效益评价49一、贷款风险评估49二、贷款效益评价49三、评估建议50第九章效益评价的基本报表51表1：借款人基本情况表51表2：项目评估情况表51表3：投资概算表51表4：总成本费用估算表51表5：损益表和利润分配表51表6：资金来源及应用表51表7：贷款偿还期计算表51

4、表8：现金流量表51表9：敏感性分析表151表10：敏感性分析表251...第一章概要一、评估说明MSR公司于2009年4月向中国工商银行市分行申请总额度6000万元人民币的固定资产贷款用于“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目，我公司接受委托对该项目进行综合评估，以便为银行决策贷款提供参考依据。二、项目概况1、项目名称：“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目2、项目借款人：MSR公司3、项目总投资：“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目总投资估算9743.64万元

5、。4、项目工程围：MSR公司拟竞拍的项目为市高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物，根据《市土地使用权出让合同书》（深地合字（2003）0021号）及《市建设用地规划许可证》（深规土规许字01-2003-0090号）确认：MSR号地块现权利人为市MSR科技，总用地面积22403.4㎡（其中建设用地面积20325.7...㎡，道路用地面积2077.7㎡），计入容积率总建筑面积不超过40650㎡（其中厂房27650㎡、科研研发用房13000㎡），建筑容积率＜2.0，建筑覆盖率＜35%，建筑高度或层数＜30米，土地用途为高新技术园区用

6、地，土地性质为非商品房用途，不得进行房地产开发经营，主体建筑物的性质为厂房，土地使用年期为50年（从2003-10-10至2053-10-09止），土地总地价为5554855元（其中土地出让金2032570元、土地开发金704457元、市政配套设施金2817828元）。目前该宗地已达“五通一平”，四周已兴建围墙，宗地形状较规整，呈梯形，地势平坦，无不良地质条件；地上为停建工程，建筑物有三栋（总高分别是5、6、7层高），实际已建成建筑面积42195.3㎡，目前建筑主体土建工程已全部完成，安装工程已部分完成，室装饰工程尚未开始，项目竞拍起价471

7、04364元。借款人根据市高新办的提议及该建筑物的特点，决定参加本次竞拍，竞拍后的项目将初步规划为：7层高的房屋用作办公楼；6层高的房屋用作质检楼和中心化验室；5层高的房屋用作厂房，主要用于生产该公司现在的主要自产品种金尔伦及未来自主研发拥有国际专利的一类新药。项目地址：位于市南山区高新科技园中区。...三、评估结论MSR公司于2009年4月向中国工商银行市分行申请6000万元人民币的固定资产项目贷款用于“高新技术工业园北区MSR号宗地土地使用权及地上建筑物”竞拍项目。该司对该项目进行综合评估后，得出如下结论：1、项目合法性评价根据企业提供的

8、有关资料，本项目为该公司竞拍项目，由于目前尚未确认能否竞拍到，因此合法性在此不予评价。而该宗地本身目前已取得《市土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》等合法文