金地：大连湾项目产品策划报告135p

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1、大连湾项目产品策划报告目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算目录一、市场定位部分1、项目基本情况及周边房地产市场情况介绍2、项目客户定位及产品系列归类3、产品主张介绍4、价值树及价值点建议二、设计部分5、规划方案6、单体户型（含单体户型配置标准）7

2、、立面设计8、景观与外部空间9、商业及配套（含会所）三、开发分期、示范区介绍及初步测算10、分期示意11、示范区建议12、初步测算1、项目基本情况介绍及周边房地产市场情况介绍大连湾街道是中国版图上唯一南北横跨黄渤两大海域的街道，陆地最狭窄处仅7公里，是出入大连老城区的咽喉要道。本项目位于大连市甘井子区大连湾街道前关村，项目所处位置是大连老城区与北部新城区的重要连接点，同时也是大连市的基础设施走廊。项目南临201国道，距离轻轨3号线后盐站和沈大高速出入口约2KM、在建金州国际机场约5KM、大连北站（高铁和城市地铁枢纽）约4K

3、M、城市CBD直线约12KM（车行距离约21KM，属于典型的半小时交通生活圈内项目）。项目位于大连城市向北发展的咽喉要道，但当前属于城乡结合部城市化水平较低。1.1项目地理位置介绍1.2项目现状配套介绍大连湾项目项目周边教育和医疗机构众多，但无品质可言，整体形象和素质较为落后，公交配套系统不足。公共交通状况目前直达前关村的公交线路只有4条（青泥洼桥—前、后关、大连湾—青泥洼桥、518路（果菜批发市场——前盐）、路港物流—新星绿城），但2013初城市地铁的开通，将会对项目带来积极影响。地块四至：东至用地界线，南至201国道（

4、含湿地公园局部），西至乡镇硬化路，北至用地界线。内部环境：地势高差不大，场地向北坡起，坡度约为5°。西侧现状道路东侧三新小区场地内部待拆住宅南侧湿地公园项目周边道路情况良好，通达性和便捷程度较高。周边环境不但无明显瑕疵，而且还拥有大连核心城区唯一的湿地公园，生态环境优势在大连北部城区遥遥领先。1.3项目周边环境介绍1.4项目经济技术指标大连湾项目经济技术指标：占地面积：29.48万平方米；建筑面积：46万平方米，容积率1.56。社区商业及其他配套约4.4万平未来居住人口约1万人A1地块A2地块B地块中等容积率既有实现多层产

5、品的可能、而且规划道路横穿小区将地块形成了2个既独立又闭合的空间以及社区4.4万平商业配套，又具备社区商业规模化的优势。规划道路1.5本案周边其他房地产项目户型特点介绍项目r=5km鲲达·盐岛湖半岛·泉水欣座福佳新城丽湾海景本案周边在售项目产品规划以牺牲居住品质达到控制面积，从而实现户型的中小型化。福佳新城鲲达盐岛湖丽湾海景泉水欣座项目名称总建面（万平）销售面积（万平）主力户型总价（万元）成交客户类型福佳国际新城150尚未开盘51-60——丽湾海景8.542.5660-68首置鲲达盐岛湖242.750-60首置半岛泉水欣座

6、7.972.5374-82首置项目r=5km鲲达·盐岛湖半岛·泉水欣座福佳新城丽湾海景本案周边在售项目主力总价与客户构成本案周边在售项目产品规划以低总价为核心竞争力，而且主力成交客户以受中心城区挤压的外溢型首次置业为主。1.6本案周边其他项目价格水平及成交客户类型介绍核心结论本案所在板块处于城乡结合部，虽然未来的发展潜力较大，但目前因为基本生活配套不成熟等原因，房地产价值尚未得到充分释放；本案周边项目的开发策略是以低总价为核心竞争力，争取中心城区受高房价挤压而产生的具有首次置业特征的外溢型客户；在项目产品定位方面，以牺牲客

7、户居住品质而达到控制面积的目的是本案周边项目的共有特征。核心结论对本案开发的启示大连城市建设方向朝着全域城市化发展。项目因为地缘优势突出，在区域房价处于谷底阶段进驻，如果本案依靠强有力的产品塑造和高品质的社区配套，有实现较大溢价空间的价值基础。本案住宅和商业既有规模优势又有培育成区域中心居住区的潜能，适合打造大型居住区。本案周边项目形象较低，这些项目针对的目标客户群以支付能力极为有限的首次置业客户为主（根据集团客户细分方法，周边项目目标客户群属于典型的一档客户）。从本案周边项目的销售情况看，未来区域市场中低价位产品扎堆供应

8、的局面仍将维持较长一段时间，因此本案应当避免与区域其他项目的目标客户产生同质竞争。区域便捷的交通路网和可利用的生态环境，具备避免与其他项目同质竞争的基础；同时项目中等的容积率和较大量体的商业规模以及具备形成独立商街的规划基础；而且区域项目全都在争取支付能力极为有限的刚需首置客户，而支付能力稍强的品质型首