华丽家族·43街坊项目策划报告135p(一）

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1、Page1华丽家族·43街坊项目策划报告一、周边商业市场分析二、项目分析三、竞争项目分析四、项目定位建议五、业态定位分析六、典型案例分析七、商户访谈结论性分析八、项目租金评估九、典型商户介绍Page2目录Page3第一部分周边商业市场分析周边商业发展状况淮海路商圈:淮海路是上海最繁华的传统商业街区之一。“高雅淮海路，荟萃名特优”形象反映了它的特色。淮海路上既有以中高档品牌、流行服饰为主的太平洋百货、百盛购物中心，还有经营高档服饰品牌为主的美美百货等购物中心。因此，它正成为上海年轻白领消费者购物的首选。太平桥商圈：围绕新天地的崛起而展开的太平桥地区商圈，引入人文因素和上海特色，成

2、就强烈的目的性消费组团。最初发展起来的新天地地区以餐饮娱乐为主，其后发展起来的企业大道和锦麟天地、华府天地等则更多的引入了高端零售的元素，成为相互促进协同发展的区域。打浦桥商圈：经历多年终于形成独特的集商业商务、现代居住两大功能于一体的“都市商住区”而产生了具有商务功能的餐饮、娱乐类业态的商业发展。由于其辐射范围较小，消费针对人群较强，对本案的影响力很小。Page4项目周边商业市场发展现状分析商圈吸纳率：约95%1F平均租金水平：40元/平方米/天主要商业业态：零售、餐饮、休闲娱乐为一体Page5本案项目周边商业市场发展现状分析淮海路商圈商圈范围：淮海中路（陕西南路-西

3、藏南路）商圈级别：市级商圈商圈总供应量：约34万平方米12.香港新世界大厦（23000m2）13.太平洋淮海店（15000m2）14.中环广场（12000m2）Page61.巴士大厦（6800m2）2.香港广场（38000m2）3.力宝广场（12000m2）4.海慈商厦（7000m2）5.上海广场（40000m2）6.金钟广场（31000m2）7.兰生大厦（13000m2）8.恒积大厦（19000m2）9.柳林大厦（14800m2）10.永银大厦（3000m2）11.大上海时代广场（40000m2）我们针对淮海路东段（西藏南路-成都路）进行研究：项目周边商业市场发展现状分析

4、淮海路（西藏南路-成都路）主要商业14113451167891023212Page7淮海路（成都路至西藏南路）总商业面积近34万平方米。整段以办公楼裙楼为主，配合写字楼的高端定位，该区域的裙楼品质都定位于中高端。业态配比情况仍以零售为主，且办公配套商业比例较重。注：以上百分比按照该业态占商业街店铺的数量比例计算。项目周边商业市场发展现状分析淮海路商业现状Page8淮海路商业市场发展趋势及对本案的启示对本项目的启示本案商业体量有限，又临近淮海中路商圈，若以服饰零售为主的商业将有一定风险。本项目周边聚集大量高消费住宅居民和办公白领，区域内LIFESTYLE业态相对较缺乏，

5、具有较大潜力。项目周边商业市场发展现状分析Page9新天地商圈商圈范围：北至太仓路、西靠淡水路、南临复兴中路、东至吉安路商圈级别：区域商业中心商圈总供应量：约80000平方米商圈吸纳率：约95%1F平均租金水平：30元/平方米/天主要商业业态：餐饮、休闲娱乐、高端零售本案项目周边商业市场发展现状分析围绕新天地的崛起而展开的太平桥地区商圈，承袭淮海路商圈办公楼人士的需求展开，引入人文因素和上海特色，成就强烈的目的性消费组团。协同效应：通过新天地的成功打造，成就瑞安的商业地产品牌形象，并达成其旗下周边住宅、办公的高业绩销售及租赁。Page10地企业大道新锦麟天地天华府天

6、地项目周边商业市场发展现状分析新天地商圈（即太平桥商圈）现状新天地（60000m2）企业大道（6000m2）锦麟天地（5000m2）华府天地（8000m2）项目名称档次定位主要目标消费群体业态构成代表商户新天地中高端周边高级商务人群/旅游人群餐饮娱乐、零售VABENE意大利餐厅、采蝶轩、I.T、亚力山大会馆企业大道中高端高级商务人士零售、休闲娱乐BMWLifestyle、PORTS1961、YOGAlifestyleGallery锦麟天地中高端高级商务人群零售、餐饮、银行FERRARISTORE、棒！约翰、东亚银行华府天地高端高收入金领阶层/高档住宅人群零售、进口食品CosTu

7、meuomo、SilvanoLattanzi、HastensaPage11项目周边商业市场发展现状分析新天地商圈主要仍以高档消费为主流，消费档次较高，消费客群定位有一定限制，且业态主要偏重于餐饮娱乐；新天地商圈的的消费架构有一定局限性，较难满足周边大体量高档住宅消费人口的日常生活需求，这将成为本案的定位突破点。地理位臵：围绕新天地而展开的太平桥地区商圈，比邻淮海中路市级商圈，由最初的餐饮娱乐为主，而后引入了高端零售，逐渐成为相互促进协同发展的区域。商业供需状况：商业主要以商业内街