房地产项目营销策划流程、内容与模式选择-论文.pdf

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1、基建管理优化第25卷2013年第4期总第97期房地产项目营宪i一iii三1~51'销千日IJ策划流程，＼内容与模式选择南京工业职业技术学院经管院副院长、教授陈林杰摘要：分析了房地产项目营销策划的重要性，设计了房果前期工作不扎实，那么后期工作往往也就容易出现预地产营销策划流程，阐述了房地产营销策潮的内容，给料不到的问题，营销策划在很大程度上已被视为是房地出了房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产项目致胜的关键。高水平的营销策划不仅可以减少产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以

2、有效规策划模式等五种房地产营销策划模式。可供房地产营销避经营风险，它是一种周密而详尽的房地产市场运作谋工作者选用，以提高房地产项目策划的科学性和规范略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。性。1房地产营销策划流程关键词：房地产项目；营销策划；流程；技≯j；模式选通常，策划一般的基本程序是：界定问题一收集信择息啼产生创意一撰写策划书一执行策划。遵循策划的房地产项目开发与经营都离不开市场营销策划，如一般程序，房地产项目的营销策划流程，见图1—1。基建管理优化第25卷2013年第4期总第97期项目背景分析文地项目市场研究调研场细分S初步营销

3、战略策划策划略组合策一定分促价销策略略l卜—IljlL深度营销组织与计划策划营销计划与实施策划方案销售控制与管理实施图1—1房地产营销策划流程2房地产一营一销一一策划一一技一巧一析。城市规划、城市经济特点、旅游特色、城市人口、旅(1)初步考察。与项目方初步接洽，对项目进行初游季节、年均旅游人口数量、城市消费水平、政治法律环步考察，掌握基本情况和信息，对项目的可操作性做出境、房地产、酒店业和旅游业的详细考察。②区域条件初步结论。具体工作：①对项目方提供的基本材料，包调查分析。项目所在地段土地资源、旅游资源的独特优括项目位置、规划红线图

4、、项目相关的法律手续文件、项势与劣势。③同类产品竞争势态调查分析。市场供给、目周边环境、项目所在区域的市政规划、发展商投资商需求状况，价格现状和趋势、产品类型及市场缺位与空背景实力、项目的发展意向等进行初步了解，确定初步挡、竞争对手的情况及销售渠道的调查。④项目情况调印象。②根据项目的状况、开发进度，初步拟定考察内查分析。土地资源优劣情况、地块地形地貌状态、工程容、范围。③成立专案项目组赴实地进行初期市场调进度、资金投放计划与进度、建筑建设规划与实施现状。研。初步调查是确定项目发展方向的前期定位问题和(3)初步策划。①项目定位。根据

5、深入的市场研究研究范围，作为未来正式调查基础。重点针对项目所在分析后，明确项目的形象定位、产品定位、价格定位等，的城市功能定位、城市特色、人口数量、经济发展、城市为项目开发提供切实可行的依据。②营销策划。蓄水旅游业、历史、现状、土地资源、开发商、管理方的情况以造势、开盘弓I暴市场等的具体操作手法、广告媒体的投及对区域房地产市场的初步了解。④分析项目本身是放时机、广告特色与效果把控、市场营销方式的采用情否具有可操作性。⑤提出项目操作的总体思路。况、营销渠道的选择、控制与调整情况、项目及企业品牌(2)实地调研。根据初步考察结果制定详细的

6、正式的发展战略等。③人员培训。为开发商的营销人员进市场调查计划，组成市调小组和策划专家组，赴项目所行全方位的专业培训。④销售执行。全程监控项目销在地做正式市场调查。主要工作：①市场环境调查分售的执行情况，并适时作出相应的策略调整。6基建管理优化第25卷2013年第4期总第97期(4)对项目建设规划设计提出指导性建议。对项目区域行业竞争大势和区域板块文化底蕴。在宏观大势的整体发展战略、开发内容、开发模式、锁定的目标消费把握的前提下，根据每个企业的不同特点，找到适合其群、市场形象、项目主题、项目规划、园林规划、户型结构的发展思路。②创新

7、理念出定位。理念创新包括概念与面积、项目的市场价格、室内布局、装修标准、设备设创新、预见创新和整合创新。思路确法后，选择摆脱同施、服务功能、物业管理等各个方面提出具体意见。质化竞争的迷局，确定差异化发展的突破点，总结、提取(5)撰写各类报告。根据不同客户的需求，提供不出一个能体现并统帅企业或产品发展的灵魂和主旋律。同的方案报告，必须提供的核心报告为市场调查报告和③设计策略出方案。策略设计包括项目总体定位、理念项目定位报告。对市场调查所得的原始的和次级资料、设计、功能规划、运作模式、经营思路和推广策略。针对信息、数据进行整理，出具市场

8、调查报告，并据此撰写项企业特点设计一套科学、独创、有前瞻性的，具可操作性目定位报告，含项目设计指导思想、产品组合设计和运的对策方案。④整合资源出平台。资源整合包括企业营模式等。将方案报告提交给项目方进行讨论，并根据内部资源整合、外部资