房地产项目营销策划流程

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1、房地产项目营销策划工作流程一、房地产项目市场调查第一节项目营销环境分析（营销角度）1、地理位置分析项目所在城市或者区域其地理位置、自然环境、行政划分等；2、人口状况分析人口总数、户平均人口数、人口增长率、人均居住水平，若项目所在区域是个汉族与少数民族混合居住的地方，分析汉族的人口数和少数民族的人口数及比例；3、经济状况分析生产总值（GDP总值、人均GDP总值、社会消费品零售总额、存款余额、地方财政收入等）三大产业分析（各个产业发展状况、三大产业比例）居民生活水平分析：（居民收入：人均收入，人均可支配收入、城乡居民储蒂存款余额；居民消费：人均消费支出；常用指标

2、：物价指数、消费价格指数、恩格尔系数：食物支出对总支出的比率RI二食物支出变动白分比/总支出变动白分比，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%-59%为温饱，40%-50%为小康，30%-40%为富裕，低于30%为故富裕）金融政策分析（国家金融政策：调整存贷款准备金率，提高货币储备紧缩银根；本地银行政策：个人按揭、按揭利率）4、商业状况分析（城市或区域商业概述分析、商业结构和齐商圈具体状况分析）5、城市发展规划分析（城区或区域行政、商业等规划、交通配套规划等）6、房地产市场分析（1）厉地产现状分析：分析角度、分析思路、表述形式三方面解析分析角度：1、从产品角度

3、分析（规模、产品类型多层高层、户型面积结构、规划设计、交通配套等）2、从客户群角度分析（客户收入、职业、区域分布、购买1=1的等）3、从供求角度分析4、从价格允度分析（最高价、最低价、均价、层差等）5、从莒销介度分析（莒销手段广告和促销、营销创新、市场推广力度、媒体选择）6、从外销角度分析分析思路：1、从从市到区的分析思路，该思路是先分析项目所在城市的用地产现状，再分析项1=1所在区的房地产现状；2、分板块分析，该思路是将项目所在城市分成几个板块，然后对各个板块进行分析；3、先总体分析，后针对物业类型分析的分析思路，该思路是先对整个房地产进行总体分析,然后针

4、对本项kl所开发的物业类型有针对性的分析该类型物业的具体情况；表述形式：1、以“特点”的形式來表述，该表述形式是最常用的形式之一，它一般通过描述房地产市场的特点来反映房地产市场的现状；2以“分析+结论”的形式来表述，该表述形式是先写出房地产市场的表血现彖，然后对这些表现形象进行分析，最后得出结论；3、以“有利+不利”的形式来表述，该表述形式是分别表述房地产市场对本项kl有利和不利的因素;（2）房地产趋势分析：与房地产现状分析一致；（3）房地产市场总结第二节项目自身情况分析1、项目基本情况分析（1）项目地理位置分析，可用道路或者“四至”來描述项目位置；（2）项

5、目基木参数分析:总占地血枳、总建筑血积、总楼高、层高、建筑总栋数、总户数、外观、功能分许、容积率、绿化率、公摊率、户型结构域配比、配套（会所、主题景观、广场、商业、车位与车库等）（3）项廿开发商分析，主要分析其组建、资金实力、开发经验等；（4）项目产品规划分析，主要哦分析项「

6、的建筑形态、建筑风格、环境规划、景观设计等;（5）项目八型及配比分析，户型俗称儿室儿厅儿卫儿阳台；而积配比，指各种而积范围的单元在某一楼盘单元总数中各自所占比例的多少；户型配比，指各种户型在总户数屮所占的市分比；各种户型的特点；（6）项目物业管理分析，主要分析其物业管理公司及其所提供的

7、物业管理和服务内容；2、项口周边环境分析（1）项目周边总体环境分析，也就是项目所在片区给人们的总印象，除了居住环境外还有人文气氛和教育质量等；（2）项目周边建筑分析，项目所在片区的居住氛围和商业氛围；（3）项目周边景观分析，主要包括自然景观和历史人文景观两大类；3、项冃周边配套分析（1）项「【周边配套分析的内容：项「【周边的交通配套、项II周边商业配套、项「【周边文化教育配套、项目周边餐饮配套、项口周边保疗卫生配套、项口周边金融邮政配套、项目周边休闲娱乐配套、项口周边行政配套；（2）羡慕周边配套分析的表述形式：文字直接表述、表格表述、图形表述；第三节项目客户

8、群分析1、项fl客户群细分针对不同类型的厉地产项目，其细分出來的客户也是不一样的，例如对于高层、小高层、别墅、写字楼等项目，其客户郡分为使用者和投资者；而对于商铺这种商业地产来说，其客户群除了使用者（经营者）和投资者外还有终端消费者，另外，商铺的使用者（经营者）也可以再分成购买者和租赁者。此外，针对某一类客户群，按照一些特征，如收入水平、教育水平、工作职业、年龄等，乂可以进一步的细分；按照收入水平和文化层次两个指标，以高中低三个水平档次，可以将社会人群划分为9个组群，分别是高收入高文化的顶级贵族阶层，高收入中文化的社会精英阶层，高收入低文化的庸俗暴发户阶层，

9、中收入高文化的知识英才阶层，中收入中文化的寫级白领阶