澜湖郡市场分析.doc

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1、市场分析一.营销环境和行业分析1.经济与政策随着我国经济稳步发展，人均收入水平呈现较快水平地增长，人们的消费能力也有了较大的提高，据调查2012年上半年全国城镇人均可支配收入13678元，增幅达13.3%，其中福建城镇人均可支配收入达14661，增幅12.9%，排在全国第六，而2012年丰泽区城镇居民人均收入18585元，增长14%，排在全省前列。房地产作为国民经济的支柱产业，受到政府的高度关注及支持，经济发展带动基础设施不断完善，同时也有利于房地产产业的发展，政府不断出台相关的政策来扶持房地产的健康快速发展

2、，随着国家不断出台的经济政策对于房地产也产生了重大的影响，国家运用利率、调控物价以及国务院出台的国八条、限购令、房产税改革等来对房地产进行调控，抑制了一部分投机者的购买，由于投机者的投机行为，把商品房炒作，使得商品房的价格不断攀升，这使得部分消费者在高房价面前难以买到房子，这对于商品房的销售是有一定的不利的。从政府的一系列政策来看虽然在一定程度度上抑制了房价过快上涨，但是从现有的数据来看中国，当然也包括了泉州的房价还是呈现快速上涨的趋势，这也从另一个侧面反应出了消费者对于房子的需求还是相当高。现今银行有提供房

3、贷、有住房公积金，收入不是很高的消费者也可以买到房子，大大增加了消费者的购买能力，有利于商品房的销售。2.房地产市场概况分析数据显示，2012年全省房地产开发投资2824.12亿元，比上年增长17.4%，增幅比上年回落14.7个百分点；其中住宅投资增长11.4%，回落51.8个百分点。而房地产销售则出现上涨。2012年全省商品房销售面积3258.94万平方米，增长20.4%，增幅比上年加快15.3个百分点；其中住宅销售面积增长23.9%，加快20.4个百分点。商品房销售额2817.70亿元，增长34.1%，增

4、幅比上年加快3.7个百分点；其中住宅销售额增长39.1%，加快12.2个百分点。全年房地产开发企业土地购置面积925.64万平方米，比上年下降39.9%。全省商品房待售面积872.24万平方米，增长18.4%，增速比上年回落7.1个百分点。全年房地产开发企业本年到位资金4120.73亿元，增长18.4%，增速比上年回落17.1个百分点。其中，国内贷款增长33.7%，自筹资金下降0.1%，利用外资下降71.7%，其他资金增长32.5%。而仅在2013年上半年泉州市土地供应面积达94.45万㎡，环比下滑19%，同

5、比上涨31%，供应套数12567套，上半年商品房签约面积119.56万㎡，环比上涨26%，同比上涨106%，商品房销售呈现供不应求的景象，其中商品房占据整个市场的八成份额城东上半年的销售为21.34万㎡，同比上涨189%，而市中心的销售额为16.69万㎡，由此可见，福建省房地产行业目前正处于一个快速增长的时期，整个市场规模在不断扩大中，而泉州更是福建省行业的前沿阵地，在泉州丰泽区是整个泉州地区房地产业的一个重要销售地，其潜力巨大，在各个户型中，70㎡到144㎡的房型为市场的主力，占整个市场的75%。三.消费者

6、分析1.消费者购成澜湖郡的现有消费者主要是泉州市区及洛江区25到60岁的中高收入或有一定存款的本地人或常住人群。而市区加上洛江区的人数约为1084888人，约占全市的13.35%，2.消费者态度在当前楼市形势下，观望成了消费者的一个重要态度，据调查，在某房展登记的消费者有43.9%当前就有购房的计划，想于近期买房，有34.6%打算到年底再出手。从调查数据看，年内有购房意向的市民还是比较多，占到78.5%。这部分人群收入，受教育水平较高，已收到国家政策的影响，如在2011年出台了新的国八条，这使得洛江区的销量明

7、显下降，这主要是消费者对于政策持观望态度所致。由于对于未来不确定因素的担忧，大多数购房者都有“求全”心理，总希望有一个楼盘能够结合所有的优点，面面俱到。从区域、地段、交通、价格和配套等硬件因素到环境、品牌、升值空间等软性因素，都在购房者的考察范围内。每一个购房者都希望能够找到全部符合自己心意的房子。在调查中，相比较而言，地段交通和价格是大多数人普遍关注的焦点，共有接近50%的受访者首先看重这两方面。其次，医院、学校等配套、升值空间和物业服务也是选择楼盘时要关注的因素，还有市民提出户型结构和小区环境也很重要，在

8、买房时要优先考虑。在区域方面，城东-洛江、中心市区和东海板块被大多数市民认定为未来最适合居住的区域。其中，城东-洛江片区以27.4%的得票率位居第一，中心市区和东海板块分别有24.8%和18.5%的支持率。因此在城东-洛江区的房产比较受到消费者的青睐，较符合消费者的要求消费者分析总结：目前消费者对于房地产的需求旺盛，然而影响消费者消费的原因有很多，澜湖郡虽然坐拥在最多消费者最喜好的地区，但澜湖郡在知