城市步行商业街成功开发要素.doc

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1、城市步行商业街成功开发要素城市步行商业街成功开发要素城市步行商业街成功开发要素　　城市步行商业街成功开发要素提要：以人为本。不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第二个阶段适当考虑了一些对人的关怀更多精品表格　　城市步行商业街成功开发要素　　一、科学的规划。我们知道，一个城市的商业开发是一个城市规划的重要组成部分，而商业街，特别是步行商业街的规划，又是一个城市商业规划的点睛之笔，一条步行商业街在进行了整体的规划之后。在具体的一些产品形态方面的规划也显得非常重要。大家可能知道，有些商业步行街由于在前期产品的规划、设计阶

2、段，没有注意或重视商业街开发规律，特别是一些商业以外的投资主体进入商业街开发领域，导致了房地产开发和商业运作严重脱节的情况，这样的例子非常的多。在整个的商业街开发中，一方面有科学的规划设计，在以后的招商过程中，也有动态的调整过程，这要求在规划设计阶段做到弹性设计。　　二、准确定位。作为步行商业街的定位，基于几个方面：第一，本地区所在城市历史的渊源和资源。不能过分脱离自身的历史渊源；第二，自己所处的商圈状况。这个定位既要遵循、依托自身所在区域的商圈情况，也要适当扩大辐射半径，如果定位准确，在招商的过程中辐射的半径就有可能很广，日后经营的范围中销售

3、的方位也可能很广泛。　　三、慎重选址。这是非常重要的。98年在天津滨江道，晚报有一篇叫《一条护栏，栏死了一个商场》，当时引起了广泛影响，最后政府拆除了道路中间的护栏，商场才又获得新生，所以交通对整个商业项目，特别是对步行商业街作用是非常重要的。　　四、招商先行。目前在国内一些城市的开发商，在整个商业街建设前期，没有很好的和商家结合，没有明确商家的需求，开发带有一定的盲目性，导致和后期招商脱节。我们一直在倡导大连万达的订单模式，如果在前期和主力商家达成联盟，我们在日后的招商与经营过程中，成功的可能性将大大提升。　　五、规模适度。从全国商业街建设看

4、，存在求大求洋的现象，很多商业街从1公里到3公里，甚至更长，步行商业街规模有无限扩大的趋势。很多的开发商，在开发商业街的时候，更多考虑规模效益，但是忽略了边际效益，按照经济学的边际效益理论，最佳规模产生最佳效益。根据协会近年的总结和研究结果，我们认为一条步行商业街有长、宽、高的比例要求。我们认为一般的步行商业街，长度在300米左右为宜，特大城市更长，以600比以内为最佳。　　从城市情况看，200多米是适合的。集中精力把200米做好是最重要的，不要一味追求长度。宽度，不同的商业街的宽度，我们认为一般讲，应该在十几、二十几米为宜，一些迷你型的更窄一

5、些，大家知道一般人行走路线是“之”字型行走，很少有走到一端再回来。所以街过宽可能导致顾客疲劳，导致商机的丧失。高度，一般商业街的建筑高度以一层到二层为宜，局部主力店铺可以三、四层。因为一条步行商业街中，楼层过高，第一行走不便，人们习惯平行行走，而不希望垂直行走。在一条步行商业街中出现更多的高楼大厦，大家很难驻足，甚至会产生高楼效应，使商业街整体空间产生压迫感。　　六、要因地制宜。本地、本区域所具有的最基本的、最原始的特征，应该是我们最根本的特色所在。今年我们走了几十条商业街，光凯旋门就见到十几个，有的比例甚至是一比一。在媒体广告上、不同的商业街

6、形象都似曾相识，商业街规划设计丢掉了本身民族化的特色，过分追求洋化的东西。　　七、错位经营。从近几年的情况看，中国零售业竞争已经从店与店之间的竞争，发展到街与街之间的竞争。从近几年的情况看，在商业街各种类型形态中，特色商业街最具有生命力。而综合商业街，特别是在一个城市如果出现几条，或者更多条的情况下，经营的难度会越来越增大。98年的时候，南京路请国外进行了一个调研，名业态中餐饮是3、休闲娱乐是3，购物是3。所以购物比重正在弱化，餐饮休闲娱乐的比重正在逐渐增加。　　八、以人为本。不同的商业街从发展过程中经历了几个阶段，第一个阶段单纯以购物为主；第

7、二个阶段适当考虑了一些对人的关怀；第三是以人为本的原则。现在一些发达国家，包括非常成功的商业街、步行街，更多的也体现了社会活动中心的功能。　　九、强化功能。在一条步行商业街中，一些非购物的功能要日益提高。这些功能的提高，有助于聚集人气，延长顾客在商业街停留的时间，最终还是扩大消费。　　十、营造氛围。一条商业街的氛围也是非常重要的，有些商业街建设得像兵营一样，非常整齐，道路非常宽阔，大理石上去了客流下来了，不锈钢上去了效益下来了。商业街对对商业氛围要求非常高。　　十一、控制结点。一条步行商业街就好像一首交响乐，时而高亢激昂，时而低沉有力。在商业街

8、中通过设置主力店，一些活动和景观设计几个结点，最大限度的聚集人流。　　十二、商魂的培育。　　我们认为一条商业街应该有魂，这个魂可能是历史上形成的生活资