国内商业地产金角银边之外的利润线.doc

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1、国内商业地产金角银边之外的利润线国内商业地产金角银边之外的利润线国内商业地产金角银边之外的利润线国内商业地产金角银边之外的利润线国内商业地产金角银边之外的利润线国内商业地产金角银边之外的利润线　　国内商业地产金角银边之外的利润线提要：顾客在购物中心停留的时间不会超过3小时，超过这个时间就易疲劳。所以科学的人流交通组织动线设计，要综合平衡考虑购物中心内的店铺临街面和动线长度于　　国内商业地产金角银边之外的利润线　　据不完全统计，目前国内约有50％的商业地产项目因整体商业规划或人流交通动线先天不足而濒临失败。笔者认为，科学的人流交通动线可谓一个商业综合体或大型购物中心的成功纽带，让顾客在消费过程

2、中感受到妙趣横生，由此赢得其偏好与忠诚。据了解，国内外但凡成功的商业地产综合体项目，无不高度重视人流交通动线的规划设计，甚至重金聘请国际着名商业规划设计团队担纲，如日本的六本木、难波城，中国的深圳万象城、北京中粮大悦城、万达广场等。通过合理、科学的立体与平面动线设计，严循商业地产“可达性、昭示性、方向感”三项基本原则，一来可以正确引导和方便消费者消费，二来能够有效平衡处于非“金角银边”店铺的人流，延长消费者在店铺的停留时间，增加人流量和提升购买率。　　如果说商业综合体外部建筑设计是骨架，内部空间设计是血肉，人流交通系统是血管，而顾客则是“血液”，当顾客不能沿着预先规划设计好的客流交通动线流动

3、，就好比“血液”不能在“血管”内正常流动，那么这个商业地产项目将面临严重的生存困境。　　外部人流交通动线规划　　大型购物中心的联外道路可以说是人流交通动线中很重要的一项，在规划联外道路系统时，应考虑该项目周边道路现有的交通状况。　　第一，主大门及广场可面向主道，这样才能吸引人流及方便顾客出行。　　第二，侧门宜规划其他的联外道路，尽量避免以过境交通量很大的道路作为唯一联外道路，联外道路应尽可能联接地区性主要干道或快速道路，以充分发挥其集聚功能，并可使其对周边道路的交通影响减至最低。　　联外道路与完善的交通运输网联接，能扩大购物中心的辐射范围，方便消费者到达。例如广州天河城，除主门（北门）面向交

4、通量很大的天河路外（非快速路），其他三个门分别有天河南一路、体育西路、宏城广场及地铁作为其联外道路，并通过它们与广州黄埔大道、环城高速、华南快速、广深高速等密切相连，使其商圈范围覆盖可达整个珠三角，创单日最高人流量80多万的记录。　　第三，商业综合体或购物中心的联外人流交通动线应设置多个出入口，目前大型购物中心的出入口往往会达到5个以上。例如深圳海岸城首层与二层（双首层）联外人流交通出入口共达10个，人流可以从不同方向便捷地流入海岸城。　　内部人流交通动线规划　　对于大型商业综合体或购物中心来说，平面交通和垂直交通组成了内部人流交通动线的重要节点，内部交通动线规划应遵循如下重要原则：第一，易

5、达性原则，使尽可能多的销售单元沿通道布置以获得更多销售机会，避免死角；第二，均衡性原则，将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，均衡主动线与次级动线人流量；第三，最长动线原则，优化人流运动，最大限度地让人流经过尽量多的商店门口而又不把距离拉得太长；第四，中庭运用原则，设置中庭可以增加购物中心的通透感，延长视线，最大化地增加顾客视线内的商铺数量，提高商铺到达率。　　　　1.平面人流交通动线设计　　平面动线最重要的原则就是要形成回路，不能有射线存在，让消费者被迫回头流动。平面动线应该考虑几个因素：曲与直结合、角度处理、宽窄变化、长度适宜、回路设置等。　　首先，曲与直的结合要达到两

6、个目的，既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向，同时不能过于平直、单调，一望到底，而缺乏了逛的乐趣。同时长街区适当增加曲度可减少街区过长的心理感觉。　　其次，关于角度处理，在平面动线之内，圆角优于钝角，钝角优于直角，锐角不宜出现；要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性的。　　第三，宽窄变化方面，就是主、次通道不同宽度的设置，在一些区段可适当改变宽窄进行流线型过渡，或者在变宽部分结合一些景观小品、导示设施或休息设施，也会收到很好的效果。　　第四，关于回路设置，人流动线设置必须形成闭合通路循环，避免单条人流动线的延伸，如果水平人流动线迫不得已在平面内形成单条射线，则应考虑在端

7、点处设置别有趣味的上下楼梯，联通上下层。平面动线中容易形成死角的部位应增加垂直通道进行化解。一般平面动线的核心不宜超过两个，超过两个则要明显区分，否则容易产生迷失感。比如正大广场平面动线在两侧端点处形成小高潮或者回流，却并没有唯一核心；而龙之梦购物中心内部公共空间形成四个核心，则难以区分。　　以下就平面人流交通动线的几种模式分别进行说明。　　（1）线形客流交通动线　　线形布局适用于狭长且规模较小的商业综合体或