最具利润爆发力的商业地产新商机

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1、最具利润爆发力的商业地产新商机——中小城市商业地产市场研究报告■文/撰稿杨江源世界零售业的发展趋势是主题化、娱乐化、体验化、专业化。因此，新一代零售业定位将越来越细分细化，而且不再是单纯购物，而是在购物中娱乐、娱乐中购物、体验中购物、购物中体验。在未来的同质化竞争态势中，以体验模式为立足点，如何吸取巨库的深刻教训，开创出一种全新的个性化生存空间：策略一：有效的发展战略策略二：准确的市场定位策略三：确立最佳营销模式策略四：把握经营风险策略五：稳固的体系建设策略六：系统的整体管理商业地产投资情报三大外资

2、零售商家乐福、沃尔玛和麦德龙先后宣布了2005年在中国市场的拓展计划，这些外资零售巨头不约而同地将战场转向了中小城市。随着零售业的全面开放，中小城市也正在成为商家抢夺的重点。目前，中小城市的商业地产人均拥有量还较低，且正普遍面临着产品升级、市场扩容、理念提升的趋势，总体上的空缺使得它们拥有较大的发展空间。在2005年房地产经济发展年会上，有专家称，最具爆发力的利润带出现在中小城市的商业中心区。精明的开发商正悄然抽身，瞄准着中小城市的商业地产新商机。一、中小城市的商业地产现状与特点中小城市的商业地产现

3、状与特点业态商业业态单一管理缺乏现代化管理理念，现代信息技术应用落后规模商业中心比较集中，且只有一个商业中心面积商业面积供求关系比较容易达到饱和位置商业位置很敏感租金租金收入与投资回报不能相符商铺投资者往往有着很好的投资判断商圈商铺投资者往往有着很好的投资判断售价商铺价格比较敏感1、业态：商业业态单一虽然改革以来我国的各种商业业态迅速发展，但在中小城市，大多数商业业态仍停留在传统的百货商店和小商店，缺乏与现代业态相联系的流通方式，尤其是接近消费者的超市、方便店以及真正多功能的购物中心较少。2、管理：

4、缺乏现代化管理理念，现代信息技术应用落后管理手段还处于传统阶段，管理成本过高、经济效益偏低，是中小城市商业地产发展的"瓶颈"。3、规模：商业中心比较集中，且只有一个商业中心一个中级城市一般只有一个商业中心，而且商业中心基本上包括了商业的各个业态，同时也是该城市人们购物的主要场所。130《决策情报》总第53期最具利润爆发的商业地产新商机中小城市商业地产市场研究报告4、面积：商业面积供求关系比较容易达到饱和由于城市小，且应有的可开发商业土地比较充裕，所以很容易进行商业地产开发与建设，从而商业地产面积供应

5、往往容易过剩。5、位置：商业位置很敏感开发的商业项目对位置、商圈很敏感，往往离开商业中心几十米的距离，商业经营便面临挑战。经营状况比大城市更难，所以对商业位置的选择，决不能以来于大城市的研究结果与理论进行判断。6、租金：租金收入与投资回报不能相符正常的商业投资回报期是10年，即投资回报率是10%，而从现状来说，目前中小城市的商业投资回报期一般在15年甚至20年，回报期较长，但发展潜力巨大。7、商圈：商铺投资者往往有着很好的投资判断由于城市比较小，投资者对于城市已经相当了解，对于一个商业项目的认识往往

6、超过了大都市的商业投资人，小城市的商业布局毕竟比较简单，很容易作出判断，而大城市由于城市复杂，很难作出比较准确的判断。8、售价：商铺价格比较敏感中小城市人们对商铺的售价比较敏感，主要是可类比的项目与价格，影响人们的高期望值判断。欢迎进入中国房地产决策资源网www.winfang.com131商业地产投资情报二、中小城市商业地产开发的机遇与风险经历了10余年房地产开发的深圳、广州、上海、北京等一些大城市已经进入增量市场同质化产品的激烈竞争阶段。同时，自2003年起，政府加强对房地产金融及土地政策的严格

7、管理，提高了房地产开发的门槛，这使得跟已无城市中心土地可开发的大城市相比，中国的成长型中小城市正在城市化进程不断加快的今天获得前所未有的发展良机。随着中小城市的快速起飞，随着城市发展带来的新一轮财富积聚，已积累了一定资金及开发经验的房地产开发企业正好有了良好的转战机会。1、土地政策方面⑴机遇我国城市规模正快速发展，各种开发区、园区、新区等项目的招商引资机遇很多，而且还可以享受到诸如土地相关费用、免（退）税、各种行政收费、审批手续的便捷和相关部门大力支持等的优惠甚至打包的优惠政策和待遇。即使在招拍挂的

8、条件下，地方政府和国土部门也有相应的对策，如缩短公示日期和交款时间，抬高交款额度等。而一般情况下，本土开发商的实力很难符合以上条件。这无疑为外来投资者和规模品牌投资商提供了政策机遇。⑵风险①容易受行政（首长）周期与开发周期的一致或错位、官员定期轮流制和“一朝天子一朝臣”的官场内幕和习俗的影响；②寻租效应、行贿受贿罪与官员犯科的可能性大；③容易受到影响甚至制约：敞开门招商或关起门打狗；随着国土部采取土地审批垂直管理，审批权力上移，特别是出让金的先缴后退以及土地督察制度的