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1、商业地产市场调查方法商业地产市场调查方法作者：佚名时间：2008-9-2浏览量： 投资开发商用物业,特别是所谓超大型mall,成为一大热潮和最亮丽风景线。不光是北京、上海、广州、深圳一线城市,成都等二线省会城市、宁波等新兴工业化城市,就连偏远地、县级市也要上cBD、中央商业街、大型mall、主题步行街等商用物业项目。 市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题
2、探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。 一、市调分类 商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类: 、按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分:全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 二、市调准备 无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。 准备工作一般有: 、明确任务--明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求; 2、团队分工--明确团队人员
3、组成、任务分工及协作关系; 3、工作计划--why、what、where、when、who、How、money; 4、资料预热--有关调查城市区位,考察时间长短的估算,考察项目、地段的时序安排等。 三、基本概念理解与应用 在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定: 、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标 这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。 区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市中所处的空间位置。 板块——住宅房地产开发、营销常用的词语,一般指住宅小区相对集中开发的城
4、市区域,沿交通干线居多,如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块 商业地产市场调查方法作者：佚名时间：2008-9-2浏览量：等。 商圈——零售学用语,现商用物业开发也借用该词,意指商业圈或商势圈,指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群,以其所处的最远距离为半径,划定的一系列圆形或方形区域,简言之,即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈、次级商圈、边缘或辐射商圈。 显然,“商圈”现有两种用法,一是正式的零售界用法,着重指吸纳的目标顾客分布空间范围,另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法,着重指商家聚集的区域
5、、地段。我们使用时,若有必要,应指明商圈的准确涵义。 商业中心——规划学用语,与商业功能区同义,与通俗的“商圈”称法接近,一般分市级、区级、社区、邻里四级。 地段——传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为主,因此商圈、商业中心再可细分为某一地段,房地产开发也常用此术语。 节点——规划学用语,指观察者、步行入进出、经过的集中焦点,基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等,它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、着名地标式建筑作为节点。 地标——与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点,观察者
6、一般不能进入内部,仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性,如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。 应用:①上述概念常用,应熟练掌握与区分,清晰界定市调范围; ②上述概念的空间范围,除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外,基本是从大到小排列,应根据特定任务选择市调区域。 ③出书面正式报告,应使用准确、学术性用语。 2、业态、业种 零售商业用语,现对零售消费的各类商户也使用此术语。 业态——指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态,特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态,日本20多种,美国40多种。 业种——指面向顾客某类用途的商店营业种类
7、,特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种,国外发达国家更多,难以胜数。 应用:①策划商业地产,必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功; ②市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计,查清所需类别基本状况进行比较分析; ③传统和新兴业种,也逐渐采用不同业态模式经营,如:建材、IT、文仪、药品、图书等业种; ④零售商业外的业种,也流行采用零售业态经营模式,如:美食街、自助式咖啡店、量贩式kTV、旅行社超市等。 四、市调内容和考察次序 商
