商业地产市场调查方法及应用

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1、摘要摘要随着“商业地产”概念的提出，高额利润的吸引，经济的快速发展以及居民生活水平的提高，众多开发商纷纷加大对商业地产的投入，商业建筑可谓遍地开花，投资建设项目分布全国各地。在投资热潮袭来的同时，商业地产项目得到了长足的发展，其产品内涵、建筑风格、建筑形式都有了进一步的丰富和完善。据统计，2003年，全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长36．83％；2004年全国商业地产投资总额达到1723亿元，同比增长31．4％；2005年我国商业营业用房投资额接近2000亿元，增长率达到16％；2006年1～7月，全国商业营业用

2、房投资完成额为1126．7亿元，同比增长15．6％。全国上下掀起了一场商业地产投资热潮，但开发商仅仅看短期投资的高额回报，缺少深入的市场需求研究和准确的市场定位，这种行为导致了大量的重复建设，同时开发企业过于追求大体量项目以及经营能力缺位，造成了商业地产结构失衡、空置率高居不下等现象。商业地产项目开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，过去，开发商拿到地块，纯粹是凭着感觉行事，盲目照搬成功案例，忽视了其成功的诸多因素，对项目本身缺乏科学的调查研究和充分的市场论证，造成了较高的空置率。这些现象说明了市场调查对商业地产项目

3、定位的重要性，只有充分了解区域市场，找出突破口，才能做出成功的商业地产项目，达到投资者、开发商、运营商、经营者、消费者五赢的局面。在我国房地产市场发展的初始阶段，市场调查的作用不大，仅仅作为辅助工具使用。但随着房地产市场逐渐由“卖方”市场转变为“买方”市场，项目的成功不仅仅是概念的炒作，准确的定位成了致胜的关键，市场调查的地位才得以提升，其应用逐渐受到重视，理论和实践都有了一定程度的丰富和发展。但纵观国内外的研究，将商业地产和市场调查结合起来探讨的并不多，一般都只强调其营销策略和项目定位。但市场调查是基础，缺乏科学的调查和深

4、入的分析是无法对项目进行准确定位的，正是基于这种现状，本文试图将两者结合起来，提出一些理论方法，并联系实际，对重庆市九龙坡区修建大型购物中心的可行性进行了相关论证。本文主要分为四个章节，第一章节主要阐述房地产业及商业地产的相关知识，第二章开始讨论房地产市场调查的重要性、方法和程序，第三章讲述的是商业地产市场调查的内容，第四章是理论与实践的结合，根据调查的结果，对重庆市九龙坡区建立大型商业中心的可能性进行论述。通过对重庆市九龙坡区相关情况的分析研究，本文认为，无论是从政策支持还是消费者需求来看，在该区域修建大型购物中心都是可为

5、的，但项目开发成功还需要进一步的市场调查和科学的业态规划。关键词：商业地产，市场调查，商圈ABSTRACTAstheconceptofcommercialestateputforward，highprofitattracted，andeconomydevelopedrapidly，moreandmoredevelopershaveincreasedinvestmentincommercialproperty．Sothebusinessbuildingisallaround．Andthebuildingprojectiseve

6、rywhereinnations．Thenastheinvestmentcoming，thecommercialestateitemismakingabigprogressinproductmeaning，structurestyleandarchitecturalCOIlfoFillation．Accordingtostatistic，thenumberoftotalinvestmentforcommercialpropertyin2003is127，700millionRMB，36．83％higherthanthelas

7、tyear；andthenumberhasreachedto172，300millionRMBin2004，31．4％hJ曲erthanitwouldbein2003．thenumberofinvestmentforbusinessbuildinghasreached200billionRMB，theincreasedscopeis16％in2005：FromJantoJulin2006，thenumberofinvestmentforbuildingforbusinessis112．67billionRMB，theincr

8、easedscopeis15．6％fromthesametimein2005．Theupsurgeofcommercialpropertyinvestmenthassweptournation，butthedeveloperhadn’tmakeenoughresearchformarket