商业地产推广运作手法：使用权销售.doc

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1、商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售商业地产推广运作手法：使用权销售　　商业地产推广运作手法：使用权销售提要：使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系更多精品试题　　使用权销售：　　使用权销售有5年，10年，15年，20年，30年或终身，在我们日常经营中接触到的，其使用权销售实质是一种长期租赁关系，20年以上为租赁无效年限，所以很

2、多招商材料中所说的30年或终身使用权是不恰当的，之所以有些开发商这么说，是因为其土地性质为划拨土地，或是集体所有土地；总之说法不科学。　　使用权销售5年，10年，15年，20年，这4种中，5年实质上是一种收租方式，5年租金一次性收齐这种模式一般很少用，其主要是5年租金分二次或3次支付。这对于项目而言，一般是在认同度较高时使用。　　常见的使用权买断是10年，15年，20年，有组合买断，收买断费，再收租金，例如下文：　　招商价格表　　保值增值租金20年不变区位楼层铺位面积m220年经营费/m2租金/

3、月/m2（20年租金不变）A区1层5m2左右万元900元2层5m2左右万元750元3层5m2左右2万元500元4层15m2左右1万元330元5层15m2左右万元250元B区1层5m2左右4万元1000元2层5m2左右万元800元3层5m2左右万元600元4层5m2左右2万元500元5层15m2左右万元350元c区地下1层5m2左右2万元550元　　　　这里所说的是一次性买断，其间不再交费的在10年，15年，20年中，常见的是10年，经营商户在买断使用权中是主要对象，它不同于产权销售对象是投资者，

4、商户一般要求约10年为稳定期，有商户做商铺投资者，要求核算中也以10--15年为周期，因为市场业态有个行业进程性，10--15年后，该种业态方式的存在情况和发展变化是与现在大相径庭。　　10年的使用权售价一般是占租金的5--6倍，15年也依次，在20年中也是6-7倍，其价格差额与年限相差不大的，所以有时我们会见到有的使用权的销售中，价格不变的情况下，优惠条件往往是赠送年限，即买15年使用权，前10名赠年限，即20年或是先从开业日先交款者，优惠3年，即使用18年等。　　之所以产生这种情况，是因为使

5、用权买断中对于开发商而言，一种是土地性质无法获得产权销售，或者土地获得价格低，土地是划拨的，所以对于时间限制不明了，另一种是开发商利用项目去到银行做了抵押，或其他产权融资方法，其产权归开发商，从中可以赚双份钱，所以此方法相当流行，但弊端是使用权销售，面对的群体是商户，经营者为主要，其购买量是有限的，因为商户中够实力购买的是不多的，而投资者，往往不是商户，他们看中的是产权，因此使用权的销售中，为了使商户可以有较低的进入门槛，许多开发商便设置了很多优惠方法。　　A、在付款方式中，分期支付，如预定，封

6、顶，开业等分几批，或是期限在1-3年内支付完。　　B、在付款方式中，由银行提供担保，如秀水街华夏银行对5年买断中提供首付40%，余60%的个体工商户流动资金经营性贷款，以减轻压力。　　c、也有聪明的作法，把使用权按平米价出售，然后采用产权销售模式，由银行贷6成10年按揭或5成10年，在10年，15年，20年使用权中都可采用，其银行贷款中表面是违规的，但具体操作细则是合法的，例如××市场15年使用权销售2元/平方米，以8平方米为例，16万总款首付40%，即万，余款万元由银行6成10年按揭采用月供款

7、，此方式可以最大化的将商业价值挖掘出来，在制定此方案有个小绝招：　　1）如果10年使用权，则按年租金5--6倍，就可以，或是产权的60%即可。　　2）如果项目认同度高，受市场热捧，则用15年模式价格可以定到产权的80%，或定75%，或是产权销售的价格，其具体设置模式是，首付款为典型性商业的平均转让费，其月供款为典型性商业的一手租金，或是平均的转租金的60%也可。例如：某市场的典型性商业5平米摊位为平均转让费10万，平均一手摊位租金3000元/月，则该市场在可以取代典型性商业的趋势下，15年使用权

8、的价格为首付10万月供3000元的基础上调整，则售价折合下来为40%=10万元，共25万，每平米5万元；以15万元年按揭核算月供3000元足够，如采用月供高或低了，则要调整首付与月供二者的关系中，核心是月供，以月供为标准，调整首付。