商业地产项目招商代理运营结构流程大纲.doc

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1、商业地产项目招商代理运营结构流程大纲商业地产项目招商代理运营结构流程大纲商业地产项目招商代理运营结构流程大纲商业地产项目招商代理运营结构流程大纲　　商业地产项目招商代理运营结构流程大纲提要：了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格（3）测定符合市场状况的租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）　　商业地产项目招商代理运营结构流程大纲　　一、落实招商组织系统　　（一）筹备招商办公室　　（二）落实招商组织工作　　（1）确定招商团队组织架构　　（2）确定招商团队管理原则　　（3）制定招商团队岗位描述及工作职责　　（4）

2、做好招商人员招聘　　（5）实施招商人员培训　　（6）制定招商团队管理制度　　（三）准备招商工具及资料　　（1）项目数据资料　　（2）项目实物模型　　（3）《招商手册》　　（4）招商意向书范本　　（5）租赁合同书和物业管理契约书范本　　（6）招商政策说明文件　　（四）开始主力店及品牌店的先期洽谈　　（1）初步分析主力商家及次主力商家的范围　　（2）初步拟定主力商家及次主力商家对象及数量　　二、招商项目定位　　（一）项目的市场地位（核心竞争力）定位　　（二）项目经营功能定位　　（三）经营业态（业态业种配置组合）定位　　（四）服务对象（消

3、费者）定位　　（五）招商模式定位　　（1）直接招租/招商模式　　（2）免租模式　　（3）委托经营模式　　（六）招商目标市场（招商区域）定位　　（七）招商品牌（档次）定位　　（八）招商对象（经营者）定位　　（九）招商租金（预期收益）定位　　（1）项目商业物业价值判断　　（2）了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格　　（3）测定符合市场状况的租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）　　（4）制定商家可接受的租赁价格范围　　三、制定招商原则　　四、提炼招商营销传播的核心概念　　（一）招商工作的背景分析　　（1）项目所

4、在地的竞争项目分析　　?竞争者的商铺租赁方式　　?竞争者的商铺租金价格　　（2）项目竞争发展生存性的分析　　（3）招商环境与时机的分析　　（二）招商营销传播的核心概念提炼　　（三）招商项目愿景表述　　招商项目愿景是招商者讲述给招商对象的未来收益（包括经营收益和增值收益）、形象（可转化为招商对象的品牌要素）、发展潜力的描述。这种描述既是经济的、物质的，也是文化的、精神的，对于招商对象来说，它既是历史的积淀，未来的蓝图，同时也是现实的真面目。　　（四）区域消费需求/特征评估　　（1）消费观念　　（2）消费心理　　（3）消费方式　　（五）

5、商业经营/营销方式的认同度评估　　（1）市民对经营商家的认同度　　（2）市民对商业品牌的认同度　　（3）市民对营销方式的认同度　　（六）开发商的商业经营资源评估　　五、制定招商策略　　（一）确定招商方式　　（二）制定招商优惠政策　　（三）选择招商信息发布渠道　　（四）谋划招商营销传播策略　　六、计划招商预算　　（一）招商成本　　（二）招商租金收益预测　　（1）短期（三年）理想租金的收益分析　　（2）短期（三年）保守租金的收益分析　　（3）长期（五年）理想租金的收益分析　　（4）长期（五年）保守租金的收益分析　　七、安排招商工作的时间

6、／招商流程（操作程序）　　（一）确定整体招商周期和开业日期　　（二）确定经营区域内的招商商家数量　　（三）制定招租/招商周期内未能完成的行动备案　　八、招商实施　　（一）招商引导期　　（二）招商洽谈期　　（三）招商攻坚期　　（四）招商强势期　　九、预测招商工作的效果及评估　　（一）商家数量是否符合招商目标　　（二）商家档次是否符合项目对外形象　　（三）商家业种配比是否符合经营规划　　十、经营商家入驻　　（一）制定经营商入驻流程（明确合同签约流程）　　（二）制定经营商进场操作规则　　（1）制定合同保证金标准　　（2）管理公约合同及附件

7、范本　　（3）商家入场装修协议与装修审核手　　　　商业地产项目招商代理运营结构流程大纲提要：了解区域商业市场租赁价格，对比本项目所处条件，确定租金价格（3）测定符合市场状况的租赁价格标准（结合开发成本与经营成本预测）续合同书　　（三）制定招商租赁有关费用收取标准　　（1）租赁面积、时限　　（2）税务权责　　（3）管理费用收取标准　　（4）水电费用收取权责　　（5）租赁费用支付方式　　十一、项目招商市场推广计划　　（一）配合招商的前期市场铺垫推广计划　　（二）合同签定期的推波助澜推广计划　　（三）开业期的项目高潮推广计划　　十二、项目

8、开业庆典　　十三、项目运营维护及阶段性调整